京都府でシニアが賃貸を探す｜盆地と沿線で選ぶ

「長く住んだ家の階段がつらくなってきた」「町家の冬の寒さがこたえるので、暖かい部屋へ移りたい」——京都にお住まいの方から、こうしたご相談をいただきます。年齢を理由にオーナーが慎重になる場面があるのは事実ですが、京都府は市内中心部から宇治・長岡京などの府南部、福知山・舞鶴といった府北部まで、街の性格がはっきり分かれている地域です。どのエリアで、何を優先するのかを先に決めておけば、シニアにとって暮らしやすい部屋は見つかります。この記事では、京都府の公的データと地域の事情の両面から、部屋探しの進め方を整理します。

数字で見る京都府の住まい事情

まず「量」から確認します。総務省『令和5年住宅・土地統計調査』の基本集計によると、京都府の総住宅数は2023年10月1日現在で137万2千戸でした^[1]。ここで注目したいのは増え方です。2018年の133万8千戸からの増加率は2.5％で、全国の4.2％を大きく下回ります^[1]。首都圏の東京都（6.9％増）や千葉県（5.3％増）、あるいは同じ関西の大阪府（5.3％増）と比べても、京都府は住宅の総量が増えにくい地域です^[1]。

この事実は、部屋探しの進め方を左右します。新築が次々に供給されて選択肢が自然に増えていくタイプの地域ではないので、「既にある住宅の中から、条件に合うものを見つける」という探し方が基本になります。焦って決める必要はありませんが、良い部屋が出たときに動ける準備を先に整えておくほうが、京都では効いてきます。

次に空き家です。京都府の空き家数は18万戸、空き家率は13.1％で、全国の13.8％をやや下回ります^[1]。しかも2018年の12.8％から上昇しています^[2]。「全国で空き家が増えているから、シニアでも借りやすくなっている」という説明を見かけますが、京都府はもともと全国より空き家が少ない地域である点は押さえておいてください。

もう一段細かく見ると、京都ならではの姿が見えてきます。賃貸用・売却用や別荘などを除いた、いわゆる使われないまま残っている空き家は京都府に8万5千戸あり、その割合は6.2％。これは全国の5.9％を上回っています^[1]。2018年の6.1％からもわずかに増えました^[2]。つまり京都は「貸し出されている住宅はよく埋まる一方で、貸すか売るかを決めかねている住宅が全国以上に積み上がっている」地域です。この8万5千戸はすぐに借りられる部屋ではありませんから、数字の大きさに期待しすぎないほうが現実的です。ただし裏を返せば、借り手さえ見つかれば賃貸に回せる住宅の余地は残っている、ということでもあります。

建て方でみると、京都府は一戸建が63万5千戸（53.7％）、共同住宅が52万3千戸（44.2％）で、全国の52.7％・44.9％とほぼ同じ構成です^[1]。持ち家住宅率も60.7％で全国の60.9％と並びます^[1]。全国では民営借家が1568万4千戸（住宅全体の28.2％）を占め^[1]、賃貸のために空いている住宅も443万3千戸あります^[2]。空室を長く空けたままにしたいオーナーはいませんから、備えを整えた入居希望者が歓迎される場面は着実に増えています。

京都では、高齢のひとり暮らしは珍しくない

次に「借りる側」です。全国の65歳以上人口は3,624万人、高齢化率は29.3％（2024年10月1日現在）となりました^[3]。65歳以上の世帯員がいる世帯のうち高齢単身世帯は761万7千世帯・32.1％（2023年）で、過去最高です^[1]。

そのうえで、京都で部屋を探す方に知っておいてほしい数字があります。国立社会保障・人口問題研究所の『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2024年推計）によると、京都府で75歳以上の方が単独世帯の世帯主である割合（独居率）は2020年で25.4％と、全国の22.4％を3ポイント上回っています^[4]。京都では、後期高齢者の4人に1人がすでにひとり暮らしをしているということです。この割合は2050年には31.4％まで上がると見込まれています（全国は28.9％）^[4]。同じように高齢のひとり暮らしが増えていく県での探し方は、岡山県でシニアが賃貸を探す｜共同住宅31.7％の県で、部屋の母数をどう広げるかでも取り上げています。

「この年齢でひとり暮らしの部屋を借りるのは特別なことではないか」と気後れする必要はありません。全国のデータでも、高齢者のいる世帯全体では借家に住む割合が18.2％にとどまるのに対し、高齢単身世帯では借家の割合が32.2％と、およそ3世帯に1世帯が賃貸住宅で暮らしています（2023年）^[1]。京都はその全国平均よりもさらに、ひとり暮らしの高齢者が「普通にいる」地域です。

家賃の見当をつけるときは、全国の借家（専用住宅）の1か月当たり家賃が平均59,656円（2023年）であることが一つの目安になります^[1]。ただし京都府内でも、四条烏丸や京都駅周辺と、福知山・綾部といった府北部とでは相場感がまるで違います。実際の予算は年金暮らしの家賃の目安｜手取りから逆算する住まいの選び方のように、年金の手取りから逆算して決めるのが堅実です。

エリアで選ぶ京都——市内・山科・府南部・府北部

京都府は南北に細長く、府内でも生活の形が大きく違います。まずどのまとまりで探すのかを決めると、一気に整理しやすくなります。

京都市中心部（中京・下京・上京）は、地下鉄烏丸線・東西線、阪急京都線、京阪本線が交わり、四条烏丸・京都駅・三条という3つの拠点がそろうエリアです。碁盤の目の街路で道がわかりやすく、徒歩と地下鉄だけで日常が完結しやすいのが最大の利点です。総合病院や府・市の窓口にも近く、車を手放したい方に向いています。家賃は府内で最も高い水準になります。

洛北・洛西・伏見（左京・北区・西京・伏見）は、中心部から少し外れることで家賃と広さのバランスが取りやすくなる地域です。左京区は叡山電鉄、西京区は阪急嵐山線や桂駅、伏見区は京阪本線・近鉄京都線と、それぞれ別の路線が骨格になります。伏見は南北に長く、桃山や中書島など駅ごとに雰囲気が異なるので、駅単位で見ていくと、想定と実際の差が小さくなります。

山科区・府南部（宇治・城陽・長岡京・向日・木津川）は、JR琵琶湖線・JR奈良線・近鉄京都線・阪急京都線が縦に走るエリアです。山科は京都市内でありながら地下鉄東西線とJRで京都駅にも大津にも出やすい位置にあり、生活利便と家賃のバランスが取りやすい地域として知られています。宇治・城陽・長岡京・向日は京都市への通いやすさを保ちながら、同じ家賃でもう少し広い部屋を探せる可能性があります。大阪方面へも出やすいので、大阪市で高齢者が賃貸を借りるには｜窓口のある市から探す進め方とあわせて、府県をまたいで比べてみるのも一案です。

府北部（福知山・舞鶴・綾部・京丹後・宮津）と口丹波（亀岡・南丹）は、JR山陰本線（嵯峨野線）や舞鶴線、京都丹後鉄道が生活の軸になります。家賃は府内で最も抑えやすく、地域の医療機関や商業施設も市街地にまとまっています。一方で日本海側と内陸は冬の積雪があり、生活の前提が市内とは変わります。雪のある地域での部屋探しで見るべき点は北海道（札幌）でシニアが賃貸を探すには｜雪国の住まい探しのコツに整理しているので、除雪や暖房設備の考え方は参考になるはずです。冬の寒さと空室の少なさを同時に考える必要がある地域の例としては宮城県（仙台）で高齢者が賃貸を借りるには｜空き家が少ない県での探し方もあわせてご覧ください。

もう一つ、京都で覚えておくと役に立つのが「どの線に乗れるか」より「乗り換えなしでどこへ行けるか」という見方です。京都は路線が中心部で集中する構造なので、通院先や家族の家が同じ路線上にあるかどうかで、日々の負担がはっきり変わります。

盆地の地形と、碁盤の目という強み

京都市街は三方を山に囲まれた盆地の底に広がっており、市街地の大部分は平坦です。坂の少なさは、シニアの部屋探しでは見落とされがちですが、買い物袋を提げて帰る道、雨の日の通院、シルバーカーや自転車での移動に直結します。加えて京都の中心部は碁盤の目状に道が通っているため、「烏丸通を南へ二筋」といった形で自分の位置を把握しやすいという、他の街にはない安心感があります。道に迷いにくいことは、年齢を重ねてからの暮らしやすさに確かに効いてきます。

ただし「京都はどこも平ら」と考えるのは禁物です。東山や北山の山裾、左京区の岩倉・修学院方面、西京区の西山側など、山に近づくほど傾斜が出てきます。同じ区内でも通り一本で歩きやすさが変わる場所があるので、内見のときは駅から現地まで自分の足で歩いてみてください。山と海に挟まれた神戸のように、山手と浜手で歩きやすさが大きく違う街もあります（兵庫県（神戸）で高齢者・シニアが賃貸を借りるには）。

気候面では、京都の盆地は夏の蒸し暑さと冬の底冷えが知られています。冷暖房の効きは建物の断熱性能で大きく変わるため、内見では窓の構造（二重サッシかどうか）やエアコンの設置状況を確認しておくと、入居後の光熱費と体調管理の両面で違いが出ます。水と地盤の面では、鴨川・桂川・宇治川の周辺や由良川流域など、大雨時の浸水想定はエリアによって差があります。住所単位で自治体のハザードマップを見ておくと安心です。

景観の面でも京都は独特です。京都市は平成19年（2007年）9月1日から「新景観政策」を実施し、建物の高さとデザイン、屋外広告物の規制等を全市的に見直しました^[5]。街並みが急激に変わりにくいということは、住み慣れた風景がそのまま残りやすいということでもあります。前述の「住宅が増えにくい」という数字とあわせて考えると、京都では新しい選択肢が次々に生まれるのを待つより、いま出ている部屋を丁寧に見ていくほうが早いと言えます。

世帯は減るのに、高齢単身は増える——大家さんの事情

オーナー側の事情を知っておくと、相談の進め方が変わります。ここに、京都府のもっとも重要な数字があります。

先ほどの社人研の推計によると、京都府の一般世帯総数は2020年の118万9千世帯から2050年には107万8千世帯へ、9.4％減る見通しです（全国は5.6％減）^[4]。世帯そのものが全国以上のペースで減っていくということは、貸す側にとっては借り手が減っていくということです。

ところが、そのなかで高齢の単身世帯だけは増え続けます。世帯主が65歳以上の単独世帯は2020年の17万4千世帯から2050年には24万1千世帯へ38.9％増、世帯主が75歳以上の単独世帯は10万1千世帯から16万世帯へ59.2％増と推計されています^[4]。

誤解のないように付け加えると、この増加率は全国平均（それぞれ46.9％増・68.7％増）よりは緩やかです^[4]。京都は「高齢単身世帯が全国で最も急増する府県」ではありません。それでも意味が大きいのは、世帯全体が9.4％減るなかで、高齢単身世帯だけが4割・6割と増えるという組み合わせのほうです。借り手全体が細っていく市場で、増えている数少ない層が高齢の単身者——これが京都のオーナーが直面している構図です。

実際、高齢者や低額所得者などの入居を拒まない賃貸住宅を登録する「セーフティネット住宅」の制度が国土交通省によって設けられ、居住支援法人や居住支援協議会が入居の相談に応じる仕組みも整えられています^[6]。「年齢を理由に断られたらどうしよう」と身構える前に、受け入れ側が変わりつつあることを知っておくだけでも、相談の場で気持ちが楽になります。

断られにくくするための備え

エリアを絞ったら、次は準備です。京都でも基本は変わりません。家賃保証会社の利用、緊急連絡先の用意、そして見守りサービスの活用の3点です。オーナーが気にしているのは「家賃が滞らないか」と「万一のときにすぐ気づけるか」の2つで、前者は保証会社、後者は見守りの仕組みで、それぞれ具体的な答えを示せます。保証人を頼める人がいない場合の進め方は保証人がいない高齢者の賃貸｜家賃保証会社の使い方と選び方で詳しく説明しています。オーナーから孤独死への不安を口にされたときの受け答えは「孤独死が心配」と言われたら｜大家さんに安心してもらう伝え方にまとめました。

あわせて、内見のときに見ておきたい点も整理しておきましょう。玄関・浴室の段差、手すりの有無、エレベーターの有無、窓の断熱、駅やバス停までの道の歩道と信号、最寄りのスーパーや診療所までの距離、区役所・支所や地域包括支援センターへの行きやすさ。京都は市バスの路線網が細かく、鉄道の駅から離れていてもバスで生活が成り立つ場所があるので、「駅徒歩」だけでなく「バス停徒歩」も条件に入れて探すと選択肢が広がります。準備の全体像は高齢者が賃貸を断られる理由と対策｜シニアが部屋を借りるための5つの準備にまとめています。

まとめ：京都は「エリアを決めてから、準備を整えて待つ」

京都府の総住宅数は137万2千戸で、2018年からの伸びは2.5％と全国の4.2％を下回りました。空き家率13.1％も全国より低く、部屋が余っているから借りやすい、という地域ではありません。一方で、世帯総数が9.4％減っていくなかで75歳以上の単独世帯は59.2％増える見通しで、高齢の単身入居者を断り続ける経営は、京都ではこれから成り立ちにくくなっていきます。この2つを重ねると、京都での進め方は自然に決まります。市内・山科・府南部・府北部のどこで暮らすかを先に決め、保証会社・緊急連絡先・見守りという備えを整えたうえで、良い部屋が出たときにすぐ動けるようにしておくことです。ひとりで抱え込まず、高齢者の入居に慣れた窓口へ相談することから始めてみてください。