新潟県で高齢者が賃貸を借りるには｜持ち家率全国4位の県で、貸家をどう探すか

「長年住んだ家の雪下ろしが、もう自分ではできない」「子どもが新潟市や県外に出たので、駅の近くの部屋に移りたい」——新潟県にお住まいの方から寄せられるご相談は、他県とは少し違う入口から始まることが多くあります。年齢を理由にオーナーが慎重になる場面があるのは事実ですが、新潟県の場合、それ以前に「そもそも借りられる部屋がどれくらいあるのか」という前提を知っておくことが、遠回りしないための近道になります。この記事では、公的な統計と県が公表している相談窓口の情報をもとに、新潟県での探し方を整理します。

新潟の住宅は持ち家74.0％・共同住宅24.3％——まず「賃貸の母数」を知る

総務省『令和5年住宅・土地統計調査』の基本集計によると、新潟県の総住宅数は2023年10月1日現在で101万5千戸で、2018年の99万5千戸から2.1％増えました^[1]。全国の増加率4.2％の半分ほどで、住宅が新しく積み上がるペースは緩やかです^[1]。

注目していただきたいのは中身のほうです。人が住んでいる住宅85万2千戸のうち、一戸建は62万9千戸で73.9％、共同住宅（アパート・マンション）は20万7千戸で24.3％にとどまります^[1]。全国は一戸建52.7％・共同住宅44.9％ですから、新潟県は共同住宅の割合が全国のおよそ半分です^[1]。さらに持ち家住宅率は74.0％で、付表の47都道府県を高い順に並べると4番目にあたります（秋田県77.1％、山形県75.0％、富山県74.9％に次ぐ水準／全国は60.9％）^[1]。

この2つの数字が意味するのは単純です。新潟県は「持ち家の一戸建てに住む」ことが標準の県であり、貸家として市場に出ている部屋の母数がもともと薄いということです。都市部の感覚で「条件を出せば候補が何十件も出てくる」と考えていると、選択肢の少なさに戸惑うことになります。共同住宅の割合が57.4％ある大阪市で高齢者が賃貸を借りるには｜窓口のある市から探す進め方や、持ち家住宅率が52.7％と低く借家が選ばれやすい福岡県で高齢者・シニアが賃貸を探すには？探し方と備えとは、探し方の出発点が違うのです。

では空き家はどうでしょうか。新潟県の空き家は15万5千戸、空き家率は15.3％で、全国の13.8％を上回ります^[1]。2018年の14.7％からは0.6ポイント上昇しており、全国（13.6％→13.8％）と同じく増える方向です^[2]。ただし、この空き家のうち賃貸用でも売却用でも別荘でもない、使われないまま残された空き家が7万8千戸あり、その割合は2018年の6.5％から2023年の7.6％へ1.1ポイント上がっています^[2]。全国の同じ割合は5.6％→5.9％ですから、新潟県は水準も上昇幅も全国を超えています^[2]。

つまり「空き家は確かに増えているが、その多くは貸し出されていない持ち家の空き家」だということです。空き家率の高さは、そのままシニアが借りられる部屋の多さを意味しません。ここを取り違えないことが、新潟での部屋探しの出発点になります。

世帯は18.3％減るのに、75歳以上のひとり暮らしは54.1％増える

次に、借りる側の変化を見ます。内閣府『令和7年版高齢社会白書』によると、新潟県の高齢化率は34.2％（2024年）で、65歳以上人口は71万7千人、75歳以上人口は40万2千人（総人口の19.2％）です^[3]。全国の高齢化率29.3％・75歳以上16.8％をどちらも大きく上回ります^[4]。2050年には65歳以上人口割合が43.2％、75歳以上が27.3％に達する見通しで、伸びは9.0ポイントです^[3]。県民のおよそ3人に1人がすでに65歳以上、という県です。

ここに、住まい探しの前提を変える推計が重なります。国立社会保障・人口問題研究所『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2024年推計）によると、新潟県の一般世帯総数は2020年の86万3千世帯から2050年に70万5千世帯へ18.3％減る見通しです^[5]。全国の減少率は5.6％ですから、新潟県の減り方はその3倍以上です^[5]。

ところが、同じ推計で世帯主が75歳以上の単独世帯は、2020年の5万7千世帯から2050年に8万9千世帯へ54.1％増えるとされています^[5]。全国の増加率68.7％よりは緩やかですが、世帯全体が2割近く減るなかで、高齢のひとり暮らしだけが5割以上増えるという構図です^[5]。

この2つを重ねると、新潟県の住宅市場でこれから起きることが見えてきます。世帯数が減る＝家が余る方向に進むのに、部屋を必要とする高齢単身者は増え続ける。余る家の多くは前章で見た「貸し出されていない持ち家の空き家」なので、放っておいても賃貸の選択肢が自動的に増えるわけではありません。いま貸家として動いている物件をどう見つけるかが、これから10年、20年と課題であり続けるということです。だからこそ、早めに、そして相談先を選んで動くことに意味があります。

全域が豪雪地帯——雪のある県で、シニアが部屋を見る視点

新潟県の住まい選びには、他県の記事ではあまり触れない条件があります。国土交通省の資料によると、新潟県は県の全域が豪雪地帯に指定されている10道県のひとつです（令和8年＝2026年4月1日現在）^[6]。全国で豪雪地帯に指定されている市町村は532で全市町村の30.9％にあたりますが、新潟県はその一部ではなく全域が対象です^[6]。

雪は、高齢期の住まいでは「風情」ではなく毎年決まってやってくる作業です。持ち家の一戸建てから賃貸へ移ろうと考える方の動機が、屋根の雪下ろしや玄関前の除雪であることも珍しくありません。逆に言えば、賃貸に移ることで軽くなる負担がはっきりしている県でもあります。内見のときは、次の4点を確認しておくと安心です。

1．除雪は誰がやるのか。共用の通路・階段・駐車場の除雪が管理費に含まれているのか、入居者の分担なのかは物件によって違います。契約前に管理会社へ「敷地内の除雪はどなたがされますか」と一言たずねるだけで、冬の生活が大きく変わります。

2．玄関までの動線と部屋の階数。1階は階段の上り下りがない一方、積雪期は掃き出し窓の前が雪に埋まる、玄関前の雪かきが必要になるといった事情があります。2階以上は雪の影響を受けにくい代わりに、階段や外階段が凍る日の上り下りが負担になります。どちらが良いかは体調と雪の量で変わるので、実際に住む場所の積雪を知っている人に聞くのがいちばん確かです。

3．暖房の方式と光熱費。灯油を使う設備なら、タンクへの給油を誰がどう手配するのかを確認します。エアコンや電気式の暖房であれば給油の手間はありませんが、冬季の電気代の見込みを聞いておくと安心です。

4．冬の移動手段。平野部の市街地は道路が平坦で歩きやすい一方、積雪期は歩道の幅が狭くなります。通院先やスーパーまで冬にどう行くか——徒歩か、バスか、家族の車か——を決めてから物件を絞ると、後から困りません。運転をやめる時期を考えている方は、駅やバス停に近い物件の優先度を上げるのが現実的です。

雪のある地域での住まい選びという意味では、空き家率が15.6％と高く、相談窓口が地理的に離れやすい北海道（札幌）でシニアが賃貸を探すには｜雪国の住まい探しのコツと共通する論点が多くあります。冬の暮らし方を先に決め、そこから逆算して部屋を選ぶ——この順序は雪国に共通する作法です。同じ中部で持ち家住宅率が高く、積雪のある地域を抱える県での探し方は長野県で高齢者・シニアが賃貸を借りるには｜空き家20.1％・共同住宅23.9％の県での探し方でも取り上げています。

エリアで選ぶ新潟——下越・中越・上越・佐渡で事情が変わる

新潟県は日本海沿いに南北へ長く、地域ごとに交通も雪の量も生活の形も違います。「新潟県で探す」と考えるより、まずどのまとまりで暮らすかを決めるほうが早く進みます。

下越（新潟市・新発田市・村上市・阿賀野市など）は、県内で賃貸の選択肢がもっとも集まる地域です。新潟市は本州の日本海側で唯一の政令指定都市で、信濃川と阿賀野川がつくった平野の上に市街地が広がるため、坂がほとんどありません。徒歩や自転車で動きやすく、足腰に不安が出てきた方にとって歩きやすい土地です。新潟駅・万代・古町を中心に商業施設と病院が集まり、JR信越本線・越後線・白新線が郊外へ伸びています。県内で高齢者向けの物件を探すなら、まずこのエリアの供給の厚さが基準になります。

中越（長岡市・三条市・燕市・柏崎市・小千谷市・十日町市・南魚沼市・湯沢町など）は、上越新幹線と信越本線が通る内陸・沿岸の混在エリアです。長岡市は県内第2の都市で、駅周辺に病院・商業施設・行政機関がまとまっています。燕三条は金属加工の集積地として知られ、燕三条駅で新幹線に接続します。一方、魚沼・十日町・津南といった山沿いの市町村は県内でも積雪が多い地域で、同じ中越でも平野部と山沿いでは冬の暮らしがまったく違います。「実家の近くがいい」という理由だけで山沿いを選ぶ場合は、冬季の通院や買い物の足を先に確かめてください。

上越（上越市・妙高市・糸魚川市）は北陸新幹線が通り、上越妙高駅・糸魚川駅から金沢方面や東京方面へ出られます。在来線は第三セクターのえちごトキめき鉄道が担っています。上越市の高田地区は、雪の日でも軒下を歩けるよう町家の前に設けられた「雁木（がんぎ）」が残る城下町で、こうした古い市街地は道が細い代わりに、生活に必要な店が徒歩圏に密集しているという良さがあります。

佐渡市は離島で、本土との往来はフェリーとジェットフォイルが中心です。医療機関や買い物先の選択肢が本土とは異なるため、通院の頻度が高い方は、島内で完結できる体制になるかどうかを家族と確認しておくことをおすすめします。

県内で移り住む場合、「いまの家の近く」より「冬に動ける場所」を軸に選ぶほうが、結果として長く住み続けられることが少なくありません。東北の雪の多い県での考え方は宮城県（仙台）で高齢者が賃貸を借りるには｜空き家が少ない県での探し方にもまとめています。

相談に行く前に整えておきたい3つの備え

エリアを決めたら、次は手元を整えます。物件が少ない県では、良い部屋が出たときに即答できるかどうかが結果を分けます。次の3つは、探し始める前に済ませておいてください。

1つめは保証の形です。頼める親族が近くにいない、子どもが県外にいるという場合でも、家賃保証会社を使えば道はあります（「保証人不要」とうたう物件を探す場合も、実際には保証会社の審査を通す形がほとんどです）。仕組みと費用の目安は保証人がいない高齢者の賃貸｜家賃保証会社の使い方と選び方で確認できます。

2つめは緊急時の連絡体制です。オーナーが高齢の入居者に対して抱く不安の中心は、家賃の滞納よりも「室内で何かあったときに気づけるか」にあります。雪で人の行き来が減る冬季はなおさらです。緊急連絡先をはっきりさせ、見守りサービスを併せて用意しておくと、その不安に具体的な形で答えられます。

3つめは予算です。家賃は「払える額」ではなく「払い続けられる額」で決めます。雪国では冬季の暖房費が上乗せになるため、家賃だけでなく12月から3月の光熱費を含めた月額で考えておくと、入居後に苦しくなりません。

新潟県居住支援協議会と、県が指定する14の居住支援法人

不動産会社を1軒ずつ訪ね歩くだけが方法ではありません。国は住宅セーフティネット制度を設けており、高齢者・低額所得者・障害者・子育て世帯などを「住宅確保要配慮者」と位置づけ、入居を拒まない賃貸住宅の登録、相談に乗る居住支援法人の指定、地域の関係者が集まる居住支援協議会という3つの仕組みを用意しています^[7]。

新潟県居住支援協議会は平成25年（2013年）8月26日に設立され、事務局は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会新潟県支部（新潟市中央区信濃町3-10／電話025-211-8665）が務めています^[8]。会員には新潟県宅地建物取引業協会・全日本不動産協会新潟県本部・新潟県住宅供給公社などの不動産関係団体、新潟県社会福祉協議会、新潟刑務所、県の福祉保健・住宅関連の各課、そして新潟市・長岡市・三条市・新発田市・十日町市・燕市・糸魚川市・五泉市・上越市・阿賀野市・湯沢町・津南町・関川村・粟島浦村の14市町村が名を連ねています^[8]。国土交通省が公表する居住支援協議会の連絡先一覧（令和8年＝2026年6月30日時点・全国192協議会）を見ると、新潟県に掲載されているのはこの県協議会1つで、市町村単位の協議会は掲載されていません^[9]。県内どこにお住まいでも、まず県協議会の窓口が入口になると考えてよいでしょう。

実際に相談する先として使いやすいのが居住支援法人です。新潟県が指定した居住支援法人は、県の公表資料（2026年4月1日更新）で第15号まで公示されており、第4号が令和7年（2025年）5月31日をもって支援業務を廃止したため、現在掲載されているのは14法人です^[10]。居住支援法人は、家賃債務保証、入居相談や援助、見守りなどの生活支援、賃貸人への情報提供、残置物処理といった業務のいずれかを行う法人として、実施計画や経理的・技術的な基礎などの基準を県が審査したうえで指定しています^[10]。

ここに、新潟県の明るい変化があります。第6号から第15号までの10法人は、令和7年（2025年）3月以降に指定された新しい窓口です^[10]。事務所の所在地も新潟市だけでなく、三条市・柏崎市・上越市へ広がっています（新発田市には第５号の法人があります）^[10]。数年前と比べて、県内で高齢者の入居相談に応じる窓口は明らかに増えています。飛び込みで断られ続けて気持ちが折れてしまう前に、最初からこうした窓口を訪ねることができるようになった、ということです。

まとめ：新潟は「母数が薄い前提で、備えてから、窓口を選んで動く」

新潟県の住宅は持ち家住宅率74.0％・共同住宅24.3％で、貸家として動く部屋の母数がもともと薄い県です^[1]。空き家率15.3％という数字は一見すると追い風に見えますが、その内訳は貸し出されていない持ち家の空き家が増えている姿でした^[2]。一方で、世帯総数が18.3％減る見通しのなか、75歳以上のひとり暮らしは54.1％増えていきます^[5]。部屋は自動的には出てきませんが、部屋を必要とする人は増え続ける見通しです。これが新潟県の現在地です。

やるべきことは決まっています。下越・中越・上越・佐渡のどこで冬を越すかを先に決め、除雪と暖房を含めた住まいの条件を固め、保証会社・緊急連絡先・見守りという備えを整えたうえで、県が指定した居住支援法人など高齢者の入居に慣れた窓口に相談することです。窓口はこの1年半で10法人が新たに指定され、廃止された1法人を差し引いても9法人ぶん増えました^[10]。ひとりで探し回る必要はありません。まずは話を聞いてもらうところから始めてみてください。