高齢者の賃貸と立ち退き｜更新を断られたときの期限・立ち退き料・次の部屋の探し方

「建て替えるので、来年までに出てください」——ひとり暮らしの親の部屋に、そんな紙が入っていた。あるいは「次の更新はいたしません」と管理会社から電話があった。ご家族からのご相談で、いちばん急いでおられるのがこの場面です。

このとき最初に起きるのは、「いつまでに出ればいいのか分からない」という時間の不安です。そして高齢の親の場合、そこに「そもそも次の部屋が借りられるのか」という二つめの不安が重なります。この記事では、まず期限のほうを法律の条文で確定させ、そのうえで期限から逆算した部屋探しの進め方を整理します。話を急がされているように感じている方ほど、順番に読んでいただければと思います。

なお、立ち退きの交渉そのものが争いになっている場合は法律問題です。この記事は制度の全体像をつかむためのもので、個別の判断は、お住まいの自治体の無料法律相談や弁護士にご確認ください。

高齢を理由に賃貸の更新を断られることはあるのか

結論から言うと、大家さんが「高齢だから」という理由だけで契約を終わらせることは、法律の建て付け上できません。ふつうの賃貸契約（普通借家契約）には、借地借家法という法律が適用されます。

同法26条は、期間の定めがある建物の賃貸借について、当事者が「期間の満了の一年前から六月前までの間」に相手方に対して更新をしない旨の通知（または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知）をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなすと定めています^[1]。さらに、通知をした場合であっても、期間が満了した後に借りている人が使用を続けていて、大家さんが遅滞なく異議を述べなかったときも、同じく更新したものとみなされます^[1]。

そして26条の通知そのものにも条件があります。次章の28条です。期限の通知が来た＝出なければならない、ではありません。まずはこの前提を押さえてください。

更新を断るには「正当の事由」が必要（借地借家法28条が挙げている4つの材料）

借地借家法28条は、大家さん側からの更新拒絶の通知や解約の申入れは、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めています^[1]。そして、その正当の事由を判断するときに考慮するものとして、条文は次の4つを挙げています^[1]。

1. 大家さんと借りている人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情
2. 建物の賃貸借に関する従前の経過
3. 建物の利用状況及び建物の現況
4. 大家さんが明渡しの条件として、または明渡しと引換えに、財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

注目したいのは、1つめに借りている側が建物を必要とする事情が正面から入っていることです。つまり「大家さんの都合」だけで決まる話ではなく、借りている側の事情が、法律上の考慮材料としてはじめから組み込まれている構造になっています。

もうひとつ大切なのが30条で、この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とされています^[1]。契約書に「大家が求めたときは直ちに明け渡す」といった条項があっても、借主に不利な特約は法律の側で無効になり得る、ということです。契約書の文言だけを見て諦めないでください。

立ち退きを求められたら、いつまでに出ればよいのか

期限の数え方は、契約の形によって変わります。条文が定めているのは次の3通りです。

• 期間の定めがある普通借家契約：更新をしない旨の通知は期間満了の1年前から6か月前までの間に必要（26条）^[1]。この期間に通知が無ければ、同じ条件で更新したものとみなされます。
• 期間の定めがない契約：大家さんが解約を申し入れた場合、賃貸借は解約の申入れの日から6か月を経過することによって終了します（27条）^[1]。なお、期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない賃貸借とみなされます（29条）^[1]。
• 定期借家契約で期間が1年以上の場合：大家さんは期間満了の1年前から6か月前までの間に終了する旨の通知をしなければ、終了を借主に対抗できません（38条6項）^[1]。

いずれの場合も、通知の期間と、そこに正当の事由が必要かどうかが決まっているだけで、「今月中に出てください」と言われて従う義務が自動的に生じるわけではありません。まずは手元の契約書で、①普通借家か定期借家か、②期間の定めがあるか、③期間満了日はいつか、の3点を確認してください。この3つが分かれば、法律上の最短の期限は自分で計算できます。

定期借家契約だった場合、期間満了で終わるのか

定期借家契約（定期建物賃貸借）は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定められる契約です（38条1項）^[1]。この場合、期間満了で終了するのが原則になります。

ただし条文には、借主を守る仕掛けも置かれています。大家さんはあらかじめ、更新がなく期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならず（38条3項）、この説明をしなかったときは、更新がないこととする旨の定めは無効になります（38条5項）^[1]。「定期借家だと言われたが、契約のときにそんな説明も書面も無かった」という場合は、ここを確認する価値があります。

逆に、借りている側から早く出たいときの規定もあります。居住用の定期借家で床面積200平方メートル未満の建物について、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難になったときは、借主から解約の申入れができ、申入れの日から1か月を経過することによって終了します（38条7項）^[1]。親の入院や施設入所が決まって空き家のまま家賃を払い続けている、という場面で使える条文です。

なお、契約の入口の段階で「更新のない契約」を選ぶかどうかで迷っている方は、高齢者向けに用意されている別の仕組みもあわせてご覧ください。詳しくは終身建物賃貸借とは？亡くなるまで住み続けられる賃貸契約の条件・解約・探し方で整理しています。

立ち退き料はもらえるのか、いくらが相場なのか

ここは誤解が多いところです。借地借家法に、立ち退き料の金額を定めた規定はありません。条文にあるのは、28条が正当の事由の判断材料のひとつとして「財産上の給付をする旨の申出」を挙げている、という位置づけだけです^[1]。

つまり立ち退き料は、法律が保障している金額ではなく、大家さん側の正当の事由を補うために申し出られるものという構造になっています。したがって「いくらもらえる」と言い切れる相場は、法令の側からは出てきません。金額の妥当性は個別の事情で判断されるものなので、提示があった場合は、その金額を前提に契約するのではなく、提示額と、実際に転居にかかる費用（敷金・礼金・仲介手数料・引越費用・原状回復・新居の初期費用）を並べて比べることから始めてください。高齢の親の転居では、荷物の整理や運搬に想定より費用がかかることが少なくありません。

新居の側でいくら用意することになるのかは、高齢者の賃貸の初期費用｜敷金・礼金・保証委託料はいくらか、年金でどう用意するかで項目ごとに整理しています。

高齢であることは、立ち退きを断る材料になるのか

28条が挙げている1つめの考慮要素は「建物の使用を必要とする事情」でした^[1]。高齢の親が長くその部屋に住んでいて、通院先や介護サービスの事業所がその地域にあり、次の部屋が容易に見つからない——こうした事情は、この考慮要素にあたる事実として説明できるものです。個別の結論は事案ごとの判断になりますが、伝えるべき事実を整理しておくことに意味はあります。

「次の部屋が容易に見つからない」という点は、印象論ではなく統計で裏づけられます。総務省『令和5年住宅・土地統計調査』（2023年）によると、65歳以上の世帯員がいる主世帯（高齢者のいる世帯）は2023年に2375万世帯で、主世帯全体に占める割合は42.7％となりました^[2]。そのうち高齢単身世帯は32.1％（761万7千世帯）で過去最高です^[2]。住まいの所有関係を見ると、高齢者のいる世帯全体では借家が18.2％であるのに対し、高齢単身世帯では借家の割合が32.2％と高くなっています^[2]。ひとり暮らしの高齢者ほど賃貸で暮らしており、立ち退きの影響を直接受けやすい、ということです。

背景となる人口の側も同じ方向を向いています。65歳以上の人口が総人口に占める割合（高齢化率）は、2024年（令和6年）10月1日現在で29.3％です^[3]。高齢の借主に出て行ってもらう前提の運用が、この先も同じように続けられるわけではありません。

立ち退きを求められた高齢者の相談先はどこか

ひとりで抱えずに済むように、公的な窓口を3つ挙げておきます。いずれも無料で相談できる性質のものです。

• 住宅確保要配慮者居住支援協議会：地方公共団体が不動産関係団体・居住支援団体等と連携して設置し、住宅確保要配慮者と民間賃貸住宅の賃貸人の双方に対し、住宅情報の提供等の支援を実施する組織です^[4]。国土交通省のページに全国の一覧（令和8年6月30日時点）が掲載されています^[4]。高齢者は法律上の住宅確保要配慮者（低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯）に含まれます^[5]。
• 地域包括支援センター：市町村が設置し、地域の高齢者の総合相談、権利擁護や地域の支援体制づくり、介護予防の必要な援助などを行う、地域包括ケアの中核的な機関です^[6]。住まいの相談を単独で扱う窓口ではありませんが、介護サービスを使っている親であれば、生活全体の事情を把握している担当者から動いてもらえる場合があります。
• 居住支援法人：2025年（令和7年）10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法では、居住サポート住宅の認定制度が新設され、①日常の安否確認、②訪問等による見守り、③生活・心身の状況が不安定化したときの福祉サービスへのつなぎ、を行う住宅が認定の対象になりました^[5]。認定を受けた住宅は「居住サポート住宅 情報提供システム」で地域ごとに探せます^[7]。制度が動き始めたのは2025年10月なので、地域によってはまだ登録が少ない点には注意してください。制度の中身は居住サポート住宅とは？入居する側から見た支援内容とサ高住・登録住宅との違いで詳しく扱っています。

立ち退きまでに次の部屋を探すとき、高齢の親でつまずきやすいこと

期限が分かったら、次は部屋探しです。ここで多いつまずきは、大きく3つに分かれます。

1. 連帯保証人が立てられない：配偶者が亡くなり、きょうだいも高齢という場合に起きます。家賃保証会社を使う流れが一般化しており、進め方は保証人がいない高齢者の賃貸｜家賃保証会社の使い方と選び方で整理しています。
2. 収入が年金だけで審査に不安がある：見られている点と落ちたときの選択肢は年金収入だけで家賃保証会社の審査は通る？見られる点と落ちたときの選択肢にまとめています。
3. 断られる理由が分からないまま数を打ってしまう：理由と対策を先に押さえたほうが早く決まります。高齢者が賃貸を断られる理由と対策｜シニアが部屋を借りるための5つの準備をご覧ください。家族側の段取り全体は高齢の親の住み替え｜家族が知っておく賃貸の進め方が近いです。

立ち退きの場面に特有の事情として、「退去期限がある」ことは部屋探しでは不利にならないという点は知っておいてよいと思います。入居時期が明確であることは、貸す側にとってはむしろ扱いやすい情報です。逆に不利になるのは、期限が迫ってから慌てて動き、選べる部屋が少ない状態で決めざるを得なくなることです。通知を受け取った時点で、法律上の期限を確定させ、その日から逆算して動き始めてください。

期限が見えたら、条件に合う部屋があるかどうかを先に確かめておくと、交渉のしかたも変わります。退去期限から逆算して、高齢の親でも入居できる部屋を探すことから始めてみてください。ご相談は無料です。

大家さんの不安に、条件を足して応えるという進め方

次の部屋を探す段階では、貸す側が何を心配しているかを先回りしておくと話が早く進みます。心配の中身は、家賃が払われるか（お金）と、室内で何かあったときに気づけるか（安否）の2つに分かれることが多いです。

お金の側は保証会社で手当てできますが、安否の側は見守りの仕組みを条件として足すことで具体的に示せます。改正住宅セーフティネット法が居住サポート住宅の要件に「日常の安否確認」と「訪問等による見守り」を置いたのも、この不安が制度として認識されていることの表れです^[5]。誰が契約し、費用を誰が払い、誰に連絡が届くのかという実務は高齢者の賃貸と見守りサービス｜誰が契約し、費用は誰が払い、誰に連絡が届くのかで整理していますので、条件として提案する前に一度ご確認ください。実際のサービス内容はあんしん見守りパックのページでご覧いただけます。

身元保証会社を勧められた場合の見分け方は高齢の親の賃貸に身元保証会社は必要？家賃保証との違いと契約前に確かめることにまとめています。

認知症の診断がある親について、本人名義で契約できるのか・家族が代われるのかを確かめたい場合は認知症の親の賃貸契約｜本人名義で結べるか・家族が代われるか・成年後見が必要になる場面をご覧ください。

まとめ：先に期限を確定させると、選べる部屋が増えます

立ち退きや更新拒絶を告げられたときにすべきことは、順番にすると3つです。

1. 契約書で、普通借家か定期借家か・期間満了日はいつかを確認する。普通借家なら更新をしない旨の通知は満了の1年前から6か月前までの間に必要で（26条）、期間の定めがなければ解約申入れから6か月で終了します（27条）^[1]。
2. 正当の事由の有無を、条文の4つの考慮要素に当てて考える。借りている側が建物を必要とする事情も、法律上の考慮材料です（28条）^[1]。借主に不利な特約は無効とされます（30条）^[1]。
3. 確定した期限から逆算して、次の部屋を探し始める。保証・収入・見守りという貸す側の心配に、あらかじめ答えを用意しておきます。

急かされている状況ほど、最初の1週間を「期限を確定させること」に使う価値があります。残された時間が分かってはじめて、選べる部屋の幅が決まるからです。ご家族だけで抱えず、居住支援協議会や地域包括支援センターにも早めに声をかけてください。