高齢の親の賃貸が被災して住めなくなったとき｜契約は終わるのか・家賃と敷金はどうなるか・仮設住宅と次の部屋

地震や大雨で、離れて暮らす親のアパートが被害を受けた。親は無事だったけれど、部屋にはもう戻れそうにない——。親が避難所や親戚の家に身を寄せているあいだに、家族が代わりに整理しなければならないのが「契約」と「お金」と「次の住まい」です。

このとき多くの方が最初に心配するのが、「住めないのに家賃を払い続けるのか」「解約の連絡をしないといけないのか」「敷金はどうなるのか」という点です。答えの多くは民法と災害関係の法律に書かれていて、あわてて決めなくてよいことも少なくありません。

この記事では、高齢の親の賃貸が被災したときに、契約がどう扱われるか・家賃と敷金はどうなるか・罹災証明書をどこに出すか・仮設住宅に高齢の親がどう入るか・そのあとの部屋探しで何を準備するかを、条文と国の資料から順にたどります。

被災して住めなくなった賃貸の契約は、手続きをしなくても終わるのか

建物が全部使えなくなった場合は、解約の手続きをしなくても賃貸借契約は終わります。民法は次のように定めています。

「賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。」（第616条の2）^[1]

ここで大切なのは、条文が「滅失その他の事由により」と書いていることです。建物が流されたり倒壊したりした場合だけでなく、建物自体は建っていても、使用や収益ができない状態になった場合を含む書き方になっています。終了は法律上当然に生じるものとされており、借主から「解約します」と申し入れて初めて終わるものではありません。

ただし、その建物が本当に「使用及び収益をすることができない」状態かどうかは、被害の程度によって判断が分かれます。修理すれば住める程度なのか、もう住めないのかは、実際には貸主・管理会社との話し合いになることが多く、意見が合わないときは自治体の無料法律相談や弁護士会の相談窓口に相談してください。

なお、ここでの「当然に終了する」話と、借主のほうから期日を決めて解約を申し入れる手続きは別のものです。親を呼び寄せるなど自分の都合で部屋を引き払うときの予告期間については親を呼び寄せる引っ越しで家賃を二重に払わないために｜今の賃貸の解約はいつ伝えるか・新居の審査と入居日の決め方で整理しています。被災の場合と混同しないようにしてください。

建物の一部が壊れただけのときも家賃は減額されるのか

一部だけが使えなくなった場合については、民法に減額の規定があります。

「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」（第611条第1項）^[1]

地震や豪雨による損壊は、通常は借りている側の責任で起きたものではありません。その場合、条文は「減額される」と書いており、借主が請求して初めて下がるという書き方にはなっていません。とはいえ、どのくらいの割合を減らすのかという数字は条文に書かれていないため、実際には貸主との話し合いで決めることになります。

さらに、住み続けること自体に意味がなくなった場合の規定もあります。

「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。」（第611条第2項）^[1]

また、壊れた部分の修繕については、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」（第606条第1項）^[1]と定められています。借主の責任で壊れた場合を除き、直すのは貸主の義務です。高齢の親が「迷惑をかけたから自分で直さなければ」と思い込んでしまうことがありますが、先に貸主・管理会社へ被害の状況を伝えるのが順番です。写真を撮っておくと、あとの話し合いが進めやすくなります。

被災で賃貸借が終わったとき、敷金は戻ってくるのか

敷金の返還についても民法に定めがあります。賃貸人は、敷金を受け取っている場合において「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」は、「賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない」とされています（第622条の2第1項第1号）^[1]。

つまり、敷金から差し引かれるのは「借りている側が負っている債務」の分です。災害による損壊の修繕は、先に見たとおり原則として貸主の義務ですから、それを借主の債務として敷金から差し引く扱いにはなりません。家賃の滞納などがなければ、残額は返ってくるのが原則ということになります。

ただし、部屋に荷物が残っている状態では「賃貸物の返還を受けたとき」に当たらないと扱われることがあります。親が避難していて片付けに行けない場合は、いつまでに荷物を出せるかを早めに貸主へ伝えておくと、返還の話が滞りにくくなります。入居時に払った敷金・礼金・保証委託料の全体像は高齢者の賃貸の初期費用｜敷金・礼金・保証委託料はいくらか、年金でどう用意するかでまとめています。

罹災証明書は誰が申請するのか｜離れて暮らす子が代われるか

被災したあとの手続きの多くは、罹災証明書を入口にして進みます。この書類の根拠は災害対策基本法にあります。

「市町村長は、当該市町村の地域に係る災害が発生した場合において、当該災害の被災者から申請があつたときは、遅滞なく、住家の被害その他当該市町村長が定める種類の被害の状況を調査し、当該災害による被害の程度を証明する書面（第四項において「罹災証明書」という。）を交付しなければならない。」（第90条の2第1項）^[2]

ポイントは3つあります。交付するのは親が住んでいた市町村であること、被災者からの申請があって初めて調査が始まること、そして被害の程度を証明する書面だということです。全壊・半壊といった区分がここで決まり、その後の支援の可否や仮設住宅の対象になるかに関わってきます。

離れて暮らす子が代わりに申請できるかどうかは、申請書の様式や委任の取り扱いが市町村ごとに定められているため、一律には言えません。親の住む市町村の窓口やホームページで、必要書類と受付期間を早めに確認してください。高齢の親が一人で窓口に並ぶのが難しい場合、この確認を家族が引き受けるだけでも負担はかなり減ります。

高齢の親はみなし仮設住宅（賃貸型応急住宅）に入れるのか

災害救助法は、都道府県知事などが行う救助の種類の第一に「避難所及び応急仮設住宅の供与」を挙げています（第4条第1項第1号）^[3]。同じ条文には「福祉サービスの提供」（第6号）や「被災した住宅の応急修理」（第7号）も並んでいます^[3]。

内閣府の資料によると、この応急仮設住宅は民間賃貸住宅を活用した「賃貸型応急住宅」、「建設型応急住宅」及び「その他適切な方法」に分類され、応急救助の実施主体である都道府県が被災者に対して供与するものとされています^[4]。「賃貸型応急住宅」はいわゆるみなし仮設住宅で、民間賃貸住宅（UR賃貸を含む）を借り上げて提供する方式です^[4]。

同じ資料は、賃貸型応急住宅の一般基準を次のように示しています^[4]。

• 対象者：「住家が全壊、全焼又は流出し、居住する住家がない者であって、自らの資力では住宅を得ることができないもの」
• 費用の限度額：「家賃、共益費、敷金、礼金、仲介手数料又は火災保険等、民間賃貸住宅の貸主又は仲介業者との契約に不可欠なもの」について、地域の実情に応じた額（実費）
• 救助期間：最長2年（著しく異常かつ激甚な災害が発生した場合は、必要に応じて1年を超えない期間ごとの延長が可能）

なお、住めなくなるほどではないものの被害を受けた住宅については、災害救助法の救助の種類に「被災した住宅の応急修理」が挙げられています（第4条第1項第7号）^[3]。内閣府は、賃貸型応急住宅・建設型応急住宅の供与とあわせて、被災した住宅の応急修理についても手引きを公表しています^[6]。賃貸住宅の修繕は貸主の義務が原則なので、この制度を使うかどうかも含めて、まずは貸主・管理会社と市町村の窓口に状況を伝えてください。

高齢の親にとって大きいのは、入居時のまとまったお金の部分が対象に含まれている点です。年金だけで暮らしている親が、被災直後に敷金・礼金・仲介手数料を用意するのは簡単ではありません。ただし、実際に誰が対象になり、どこに申し込み、いつまで受け付けるかは災害ごとに都道府県・市町村が決めます。「うちの親は対象か」を早めに窓口へ確かめることが、家族にできる支援のひとつです。

なお内閣府の資料は、「被災者の当面の住まいの確保のため、法の対象外ではあるが、都道府県及び市町村の行政財産である公営住宅の空き住戸の目的外使用による活用も積極的に図ること」としています^[4]。平時の公営住宅の申し込みとは別枠の扱いになるため、こちらも窓口で確認する価値があります。平時の公営住宅の条件については高齢の親が公営住宅に当たらないとき｜単身で申し込める条件・収入基準・倍率と、待つあいだの住まいをご覧ください。

福祉仮設住宅とは｜高齢の親に特別な配慮が必要なとき

介護が必要な親の場合、ふつうの仮設住宅では暮らしにくいことがあります。内閣府の資料は、応急仮設住宅の留意事項として次のように記しています。

「高齢者等、日常生活上特別な配慮を必要とする者が複数いる場合に、老人居宅介護等事業等を利用しやすい構造及び設備を有する福祉仮設住宅を設置することができること。」^[4]

つまり福祉仮設住宅は、介護サービスを使いやすい造りにした応急仮設住宅です。ただしこれは法律の条文ではなく内閣府の資料の書き方で、「設置することができる」とされているだけなので、どの災害でも用意されるとは限りません^[4]。また同じ資料は、共同生活型の福祉仮設住宅について、もともと介護老人福祉施設や障害者支援施設に入所していた方が、その施設が半壊以上の被害を受けたために移る住まいだと説明しており、長く避難所で暮らして新たに配慮が必要になった方の受け皿として建てることはできないとしています^[4]。在宅で介護を受けていた親の場合は、福祉仮設住宅を前提にせず、賃貸型応急住宅（みなし仮設住宅）で段差や浴室の条件に合う物件を探せるかを、避難先の窓口で先に相談してください。

親が要介護認定を受けている、あるいは介護サービスを使っている場合は、避難先が決まった段階で担当のケアマネジャーにも連絡しておくと、転居後のサービスの引き継ぎが早くなります。専門職が住まいの相談にどこまで関われるかはケアマネが利用者の賃貸探しを手伝うとき｜どこまで関わるか・不動産会社に伝えること・緊急連絡先の整理で整理しました。

また、災害対策基本法は、自ら避難することが難しい方について、市町村長が「避難行動要支援者名簿」を作成しておかなければならないと定めています（第49条の10）^[2]。さらに、名簿に載っている方ごとに、誰がどう支援するかを書いた「個別避難計画」を作成するよう努めなければならないとされています（第49条の14第1項）^[2]。どちらも市町村の側でつくるもので、載っているかどうかや計画の有無は本人・家族から市町村の防災担当に確認できます。避難先が落ち着いたら、この確認も窓口で済ませておくと次の災害の備えになります。仮設住宅や新しい部屋で親が一人で過ごす時間が長くなるときは、日々の様子が離れて暮らす家族に届く形にしておくことも、あわせて検討しておくと安心です。

仮設住宅に入ったあと、階段がつらくなったら移れるのか

応急仮設住宅は応急的な救助なので、入ったあとの住み替えは原則として認められません。内閣府の資料も、「就学・就労等の個人的な生活環境の変化による仮設住宅の住み替えは、応急的な救助の範囲を超えることから、原則として認められない」としています^[4]。

ただし同じ資料は、次の場合には「応急的な救助の実施主体である被災自治体において、個別に対応して差し支えない」として、いくつかの例を挙げています。そのなかに、高齢の親に直接関わるものがあります^[4]。

• 「入居後の健康悪化により階段での昇降が困難となり、低層階への転居が必要であると判断される場合」
• 「賃貸型応急住宅に入居していた被災者が家主の都合により賃貸契約の更新を拒否された場合」
• 建設型応急住宅への集約など、行政側の都合による移転で本人の責めによらない場合

被災後の生活で体力が落ち、入居したときには上がれた階段が上がれなくなる——高齢の親では十分に起こりうることです。「一度決まったのだから我慢するしかない」と思い込まず、自治体の窓口に状況を伝えてください。個別に対応して差し支えないとされている類型に当てはまる可能性があります。

落ち着いて次の部屋を選べる段階になったら、段差・浴室・トイレをどう見るかは高齢の親の賃貸、内見で何をチェックするか｜段差・階段・エレベーターと浴室・トイレの見方が参考になります。

被災のあとに民間賃貸を探すとき、高齢を理由に断られないために

仮設住宅は応急的な住まいなので、いずれは次の部屋を決めることになります。ここで壁になりやすいのが年齢です。ただ、被災した高齢の親は、制度の上では二重に支援の対象になります。

国土交通省は住宅セーフティネット制度について、住宅確保要配慮者の範囲を「低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯」などと示しています^[5]。被災者としても、高齢者としても要配慮者に当たるため、居住支援法人や居住支援協議会といった、入居を後押しする仕組みの対象になります。同制度では、居住支援法人等が大家と連携して日常の安否確認や見守りなどを行う居住サポート住宅も位置づけられています^[5]。入居する側から見た内容は居住サポート住宅とは？入居する側から見た支援内容とサ高住・登録住宅との違いで詳しく扱っています。

そのうえで、不動産会社に問い合わせるときは「被災して住まいを失ったこと」「いつまでに移る必要があるか」「家賃の目安」「家族がどう関われるか」を最初に伝えると、話が早く進みます。年齢だけを理由に断られてしまう背景と、その前にそろえておける材料は高齢者が賃貸を断られる理由と対策｜シニアが部屋を借りるための5つの準備にまとめました。

被災の急ぎの部屋探しは、条件を一から探し直す時間がありません。高齢の方の入居を前提に相談できる窓口に、事情を含めて最初から伝えてしまうほうが近道です。R65不動産では、年齢を理由に断らない方針で部屋探しの相談を受け付けています。あわせて、入居後の見守りをどう用意するかは大家さんの安心にもつながります。

なお、家財の被害や地震のときに保険がどこまで補償するかは、契約している保険の種類と内容によって変わります。高齢の親の賃貸で入る保険そのものの話は高齢の親の賃貸で入る火災保険（家財保険）｜加入は義務か・何を補償するか・孤独死や地震のときはどうなるかにまとめてあります。

まとめ：条文で決まっていることと、窓口で確かめることを分ける

• 賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合、賃貸借はこれによって終了する（民法第616条の2）^[1]
• 一部が使用収益できなくなり、それが借主の責めに帰することができない事由によるときは、賃料はその割合に応じて減額される。残存する部分のみでは目的を達することができないときは解除できる（第611条第1項・第2項）^[1]
• 必要な修繕をする義務は貸主にある（第606条第1項）。敷金は賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたとき、借主の債務を控除した残額が返還される（第622条の2第1項第1号）^[1]
• 罹災証明書は、被災者の申請にもとづき市町村長が被害の程度を証明して交付する（災害対策基本法第90条の2第1項）^[2]
• 賃貸型応急住宅（みなし仮設住宅）の対象は「住家が全壊、全焼又は流出し、居住する住家がない者であって、自らの資力では住宅を得ることができないもの」。家賃・敷金・礼金・仲介手数料等が費用の限度額に含まれ、救助期間は最長2年^[4]
• 高齢者等が複数いる場合は福祉仮設住宅を設置することができる。入居後に階段の昇降が困難になった場合の低層階への転居は、自治体が個別に対応して差し支えないとされている^[4]
• 被災した高齢の親は、被災者としても高齢者としても住宅確保要配慮者に当たる^[5]

被災直後は決めることが一度に押し寄せますが、法律で決まっていることは慌てても変わりません。家賃と契約の扱いを押さえたうえで、罹災証明書と仮設住宅の窓口を早めに確かめる——この順番で進めれば、親の次の暮らしは落ち着いて組み立て直せます。住み替え全体の段取りは高齢の親の住み替え｜家族が知っておく賃貸の進め方も参考にしてください。