高齢の親が入院したときの賃貸の解約｜いつ決めるか・家族が代われるか・荷物はどうするか

親が救急で運ばれた、あるいは転んで骨折してそのまま入院した。数日たって落ち着いてくると、こんどは別のことが気にかかり始めます。誰も住んでいない部屋の家賃が、毎月そのまま引き落とされていく。入院費もかかる。それなら早く解約したほうがいいのではないか——。

この記事は、まだ亡くなってはいないけれど、しばらく（あるいはこの先ずっと）戻れないかもしれないという状態にある部屋と契約を、どの順番で扱えばよいかをまとめたものです。貸主から出て行ってほしいと言われる側の話（高齢者の賃貸と立ち退き｜更新を断られたときの期限・立ち退き料・次の部屋の探し方）とは、立場がちょうど逆になります。

先に、いちばん大事なところを書きます。入院した直後に解約を決める必要は、ふつうはありません。理由は2つあって、統計上は自宅から入院した人の多くが自宅へ戻っていること、そして借りている側からの解約は30日前に伝えれば足りるのが標準的な契約だからです^[1][2]。順に見ていきます。

親が入院したら、賃貸はすぐ解約したほうがいいのか

結論から言うと、「戻れないと決まる前に解約する」のは、順序としては早すぎます。

厚生労働省の令和5年（2023）患者調査によると、令和5年9月に退院した患者のうち、入院前の場所が「家庭」だった人の88.5％は、退院後の行き先も「家庭」でした^[1]。残りの内訳は、他の病院・診療所が5.5％、介護老人保健施設が0.6％、介護老人福祉施設が0.4％、社会福祉施設が0.6％、その他（死亡・不明等を含む）が4.3％です^[1]。

この数字には高齢者以外も含まれているので、そのまま親御さんに当てはまるわけではありません。それでも、「自宅から入院した人は、多くが自宅に戻っている」という全体像は、判断の出発点として知っておく値打ちがあります。入院した当日に感じる「もう戻れないかもしれない」という予感は、統計の側からは支持されていません。

解約してしまうと、戻れることになったときに部屋がありません。そして高齢の方の場合、もう一度借り直すほうが、いま借りている部屋を維持するよりも難しいのが現実です。この非対称は覚えておいてください。

高齢者は入院するとどれくらいの期間で退院しているのか

「いつまで様子を見ればいいのか」の目安になるのが平均在院日数です。同じ令和5年患者調査では、退院患者の平均在院日数は全体で28.4日、65歳以上で35.5日、75歳以上で39.0日となっています^[1]。

傷病別に見ると、高齢の方に多い原因ではこう変わります^[1]。

• 骨折——全体35.4日、65歳以上で42.0日、75歳以上で45.2日
• 脳血管疾患——全体68.9日、65歳以上で75.5日、75歳以上で80.1日
• 肺炎——全体26.0日、65歳以上で30.1日
• 神経系の疾患——全体93.3日、65歳以上で131.1日

骨折なら1か月半前後、脳血管疾患なら2か月半前後が平均、という感覚になります。1〜2か月は「まだ結論が出ていない期間」だと考えて構いません。この間に家賃を払い続けることは、無駄な出費ではなく、選択肢を残しておくための費用です。

入院した部屋を解約するとき、何日前に伝えればいいのか

「解約はすぐにはできない」と思い込んで、早め早めに動こうとする方がいます。実際は逆で、借りている側からの解約は、比較的短い予告で成立します。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）は、借主からの解約についてこう定めています。「乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」。さらに第2項で、「解約申入れの日から30日分の賃料……を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して30日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる」としています^[2]。

つまり「30日前の予告」か「30日分の家賃の支払い」のどちらかで済むのが標準的な形です。多くの契約書がこれに近い条項を置いています。ただしこれはあくまで標準契約書の内容で、実際の期間は手元の契約書に書いてあるとおりになります。「解約」「解約の申入れ」という見出しの条項を探して、そこに書かれた日数を確認してください。1か月前・2か月前と定めているものもあります。

なお、期間の定めのない契約の場合は民法が適用され、建物の賃貸借は解約の申入れの日から3か月を経過することで終了します（民法617条1項2号）^[3]。ただし一般的な2年契約の居住用賃貸では、この規定が直接効いてくる場面は多くありません。

なお、契約書に「定期借家契約」「定期建物賃貸借」と書かれている場合は、別の規定があります。居住用で床面積200平方メートル未満であれば、「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」により本人が生活の本拠として使えなくなったときに、借りている側から解約を申し入れることができ、申入れの日から1か月で契約が終わります（借地借家法第38条第7項）^[8]。これに反して借主に不利な特約は無効とされています（同条第8項）^[8]。入院・療養はここに明記されている事情なので、定期借家だから途中でやめられない、とは限りません。

要するに、解約を決めてから部屋が空くまでにかかるのは、およそ1か月です。入院当日に決めなくても間に合います。

入院している親に代わって、家族が賃貸を解約できるのか

ここが実務でいちばん詰まるところです。子であるというだけでは、親の契約を解約する権限は生じません。

民法99条1項は、「代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる」と定めています^[3]。裏を返せば、権限（代理権）を本人から与えられていることが前提だということです。

したがって、意識がはっきりしていて意思疎通ができる状態であれば、進め方はむしろ単純です。

• 本人が署名した解約通知書を用意する——病室で書いてもらう形が実際にはよく取られます
• 解約手続きについての委任状を用意する——管理会社によって様式が決まっていることがあるので、先に問い合わせてください
• 本人確認書類を揃える——運転免許証を返納していると本人確認で手間取ることがあります。書類の揃え方は高齢者の賃貸の申込書と必要書類｜年金の証明・本人確認・緊急連絡先の欄をどう埋めるかで扱っています

問題は、意思疎通が難しい状態のときです。委任状に署名できない、内容を理解して判断することが難しい、という段階では、家族が代わりに解約することはできません。この場合に出てくるのが次の成年後見の話になります。判断能力そのものの扱いは認知症の親の賃貸契約｜本人名義で結べるか・家族が代われるか・成年後見が必要になる場面に詳しくまとめています。

もうひとつ、意外と知られていない点があります。民法111条1項は代理権が「本人の死亡」によって消滅すると定めています^[3]。生前に委任状をもらってあっても、亡くなった時点でその委任状は使えなくなります。「あとで使えばいい」と持っておくのではなく、使える状態のうちに手続きを進めるかどうかを決める、という考え方になります。

成年後見人が付いている場合、賃貸の解約に家庭裁判所の許可は要るのか

居住用の建物であれば、要ります。民法859条の3は次のとおりです。

「成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない」^[3]。

住んでいた部屋の賃貸借を終わらせることは、この「賃貸借の解除」に当たります。後見人が付いていても、その人の判断だけで実家の賃貸を解約することはできません。家庭裁判所への申立てと許可という一段階が入るため、その分の時間を見込む必要があります。

この規定は、後見人を縛るためというより、本人の生活の本拠を勝手に失わせないための歯止めとして置かれています。手続きが増えるのは面倒に映るかもしれませんが、趣旨としては本人の側に立った条文です。

施設入所が決まったら、解約はいつ決めるのが遅すぎないか

退院先が自宅ではなく施設になると決まった時点で、判断の材料はそろいます。ここからは逆算です。

• 1. 契約書の解約予告期間を確認する（30日前が標準^[2]。契約書の記載が優先）
• 2. 荷物を運び出すのに何日かかるかを見積もる——高齢の方の部屋は物量が読みにくく、業者の手配も含めて2〜4週間みておくと安心です
• 3. 明渡しの日を決める——標準契約書は「本契約が終了する日までに」明け渡し、その日を事前に貸主へ通知するよう求めています（第14条）^[2]
• 4. その日から逆算して解約を申し入れる

費用の面では、解約日を月末に合わせられるかどうかで1か月分が変わることがあります。日割り計算になるか月割りかは契約書によるので、申し入れる前に管理会社へ確認してください。

それから原状回復です。標準契約書は「通常の使用に伴い生じた本物件の損耗及び本物件の経年変化を除き」原状回復する、と定めています（第15条）^[2]。民法621条も同じ考え方で、通常損耗と経年変化は借主の原状回復義務から除かれています^[3]。長く住んだ部屋ほど、この「除かれる部分」は大きくなります。敷金の精算で提示された金額に納得がいかないときは、この点を確認する余地があります。

なお、亡くなるまで住み続けられる契約として設けられている終身建物賃貸借にも、施設入所などを理由に借主側から解約できる仕組みがあります。制度そのものは終身建物賃貸借とは？亡くなるまで住み続けられる賃貸契約の条件・解約・探し方で扱っています。

退院後に戻れる部屋を残すか、いったん手放すかをどう決めるか

ここが分かれ道です。判断の材料を並べます。

• 医療・介護の側の見通し——退院後に自宅で生活できる見込みがあるか。担当の医師・看護師・退院支援の相談員（MSW）に率直に聞いてください
• 家賃の負担が何か月まで耐えられるか——入院費と家賃の二重負担がいつまで続けられるかを、先に数字にしておきます
• 同じ条件で借り直せそうか——ここが高齢の方に固有の問題です。いったん手放すと、次に借りるときには高齢者が賃貸を断られる理由と対策｜シニアが部屋を借りるための5つの準備で書いたような壁が出てきます
• 住み替えるとしても、費用がいくらかかるか——敷金・礼金・保証委託料は高齢者の賃貸の初期費用｜敷金・礼金・保証委託料はいくらか、年金でどう用意するかにまとめています

「いまの部屋には戻れないが、施設でもない」という中間の答えもあります。段差がない・エレベーターがある・病院に近い部屋へ移るという選択で、退院後の生活が成り立つことは少なくありません。この場合は解約と部屋探しを同時に進めることになるので、早めに動き出すほど選べる範囲が広がります。

「いまの部屋は階段がつらいが、施設に入るほどではない」という段階でのご相談も承っています。入院中・入所中であること、退院の見込みが立っていないことを先にお伝えいただければ、その前提で探せます。

退院後に戻れる条件の部屋を相談する

入院中に住民票を病院や施設に移す必要はあるのか

これも相談の多い点です。入院しているだけで住所が変わるわけではありません。

住民基本台帳法は、転居した者は「転居をした日から十四日以内」に届け出なければならない（23条）、転出する者は「あらかじめ、その氏名、転出先及び転出の予定年月日を」届け出なければならない（24条）、転入した者は「転入をした日から十四日以内」に届け出なければならない（22条1項）と定めています^[4]。届出の義務が生じるのは、いずれも「住所を定めた」「住所を変更した」場合です^[4]。

治療のための一時的な入院で、生活の本拠が自宅のままであれば、住所を移したことにはなりません。賃貸を解約して施設へ移り、そこが生活の本拠になったときに、初めて届出の話が出てきます。実際の判断は市区町村の窓口が行うので、施設の種類や入所の期間によっては取り扱いが変わります。迷ったら住民票のある市区町村へ確認してください。

順序としては、まず住まいをどうするかを決め、そのあとに住民票を動かす——この順番で問題ありません。

部屋に残った荷物（残置物）は誰がいつ片づけるのか

存命の場合と亡くなった場合とで、扱いがはっきり分かれます。ここを混同している説明を見かけるので、切り分けておきます。

本人が存命なら、荷物は本人のものです。解約して明け渡す以上、契約が終わる日までに運び出すのが原則になります（標準契約書14条）^[2]。家族が手伝うのは自然なことですが、処分してよいかどうかは本人の意向によります。後見人が付いている場合は、財産の管理として後見人の判断が入ります。

一方、亡くなった後の残置物については、別に仕組みが用意されています。国土交通省と法務省が策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」がそれで、「単身の高齢者が死亡した際に契約関係及び残置物を円滑に処理できるように」、入居時にあらかじめ受任者を決めておく形をとります^[5]。

この仕組みは死亡時のものなので、入院中には使えません。「モデル契約条項を結んであるから大丈夫」と考えていると、存命のまま長期入院になった場面では機能しない、ということになります。

なお、令和6年6月5日公布・令和7年10月1日施行の改正住宅セーフティネット法に関連して、居住支援法人の残置物処理等業務についての規程の作成・認可の手引きが国土交通省から示されています^[7]。制度の側も整えられてきている段階です。

入院中の親の部屋を、誰も見に行かないままにしていると何が起きるか

解約するかどうかを決めかねている間、部屋は空いたままになります。この期間がいちばん抜けやすいところです。

郵便物がたまる、水道が長く使われないまま封水が切れて臭いが上がる、冷蔵庫の中身が傷む——どれも小さなことですが、管理会社や貸主から見ると「連絡が取れない入居者の部屋」に見えます。実際には入院しているだけなのに、心配して連絡が来ることがあります。犬や猫と暮らしている親なら、部屋に残されたペットの世話も入院と同時に必要になるので、預け先の備えは高齢の親がペットと賃貸に住むとき｜断られる理由・大家さんの承諾・入院したら残るペットをどうするかで整理しています。

これを避ける方法は単純で、入院したことを管理会社へ一報入れておくことです。義務ではありませんが、伝えておくと状況がまるで違います。何をどう伝えるとよいかは「孤独死が心配」と言われたら｜大家さんに安心してもらう伝え方にまとめました。退院して戻る予定があるなら、その見込みも一緒に伝えておくと、契約の継続について余計な心配をかけずに済みます。

そして退院して自宅に戻ったあと、同じことがもう一度起きるかもしれない、という不安が残ります。入院をきっかけに「次に何かあったとき、誰が気づくのか」を決めておくのは、この時期にしかできない整理です。

今回の入院が「見つけるのが遅れた」形だったなら、同じことを繰り返さない仕組みを先に入れておけます。誰が契約し、費用を誰が払い、通知が誰に届くのかは高齢者の賃貸と見守りサービス｜誰が契約し、費用は誰が払い、誰に連絡が届くのかで整理しました。離れて暮らす家族へ連絡が届く形にしておくと、貸主に対しても説明ができます。見守りの仕組みを確認するところから始めていただけます。

家賃を払い続けるのが難しくなったとき、先に伝える相手は誰か

入院費と家賃の二重負担が続くと、どこかで判断を迫られます。滞納してから連絡するのではなく、払えなくなりそうだと分かった時点で伝えるほうが、選べる道が残ります。

伝える先の順番は次のようになります。

• 1. 管理会社・貸主——入院していること、いつ頃までに方針を決める見込みかを伝えます。事情が分かれば、解約日の調整に応じてもらえることがあります
• 2. 家賃債務保証会社——保証を利用している場合、立替えが発生する前に事情を伝えておくと、その後の話が進めやすくなります。保証と身元保証の違いは高齢の親の賃貸に身元保証会社は必要？家賃保証との違いと契約前に確かめることで整理しました
• 3. 地域包括支援センター——市町村が設置し、「地域の高齢者の総合相談、権利擁護や地域の支援体制づくり、介護予防の必要な援助など」を行う窓口です。全国で5,487か所（ブランチを含めると7,374か所・令和7年4月末現在）が設置されています^[6]。住まいと介護がまたがる相談は、ここが起点になります
• 4. 病院の退院支援担当（MSW）——退院先の見通しと住まいの話は、本来つながっています。住まいの事情も含めて相談して構いません

親御さんの住み替え全体の進め方は高齢の親の住み替え｜家族が知っておく賃貸の進め方に、緊急連絡先が誰もいない場合の備えは身寄りがない高齢者の賃貸｜緊急連絡先がいないときの進め方にまとめています。すでに家賃の支払いが滞っている場合の進み方は、高齢の親の家賃が払えなくなったとき｜滞納から退去までに何が起きるか・保証会社の督促・先に相談できる窓口で別に整理しています。

まとめ：入院してすぐに決めなくてよいこと、早めに確かめること

• 入院した直後に解約を決めなくてよい。自宅から入院した人の88.5％は退院後の行き先も自宅（令和5年9月に退院した患者）^[1]
• 平均在院日数は65歳以上で35.5日、骨折で42.0日、脳血管疾患で75.5日（いずれも65歳以上・令和5年9月）^[1]。1〜2か月は結論が出ていない期間と考えてよい
• 借主からの解約は30日前の申入れ、または30日分の家賃の支払いで足りるのが標準（賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・第11条）^[2]。実際の期間は手元の契約書で確認する
• 子であるというだけでは解約できない。代理権が要る（民法99条）。委任状は本人が亡くなると使えなくなる（民法111条）^[3]
• 成年後見人が付いていても、居住用建物の賃貸借の解除には家庭裁判所の許可が要る（民法859条の3）^[3]
• 入院しているだけでは住民票を移す必要はない。届出の義務は住所を定めた・変更したときに生じる（住民基本台帳法22〜24条）^[4]
• 残置物のモデル契約条項は死亡時の仕組みで、入院中には使えない^[5]
• 早めに確かめるのは3つ——契約書の解約予告期間、退院の見通し、家賃と入院費の二重負担があと何か月続けられるか

入院の知らせを受けた直後は、目の前のことを片づけたくなります。けれども住まいだけは、いちばん急がなくてよい部分です。そして急いで手放すと、あとで取り返すのがむずかしくなります。順番を決めて、退院の見通しが立ってから動いても間に合います。