高齢の親の賃貸が「保証人がいないと更新できない」と言われたら｜保証人の死亡・高齢化と保証会社への切り替え

高齢の親が長く住んでいる賃貸の更新時期が近づいたころ、管理会社から連絡が来る。「連帯保証人だった方が亡くなられたので、新しい保証人を立てていただくか、保証会社に加入していただかないと更新の手続きができません」——。保証人を引き受けてくれていた叔父や叔母、親のきょうだいも高齢になり、もう頼めない。そんな場面は、親が70代・80代になると珍しくありません。

このとき家族が最初に知りたいのは、「保証人がいないと本当に更新できないのか」「自分が保証人になるとどこまで責任を負うのか」「保証会社に切り替えるには何が必要か」の3つだと思います。答えの骨組みは民法と借地借家法、そして国土交通省の標準契約書に書かれています。

この記事では、保証人の側の事情（亡くなった・高齢で引き受けられない）で更新が止まっている場合に、条文で決まっていることと、管理会社と話し合って決めることを分けて整理します。大家さんの側の都合（建て替え・老朽化など）で更新を断られた場合は、扱う条文も進め方も違うため、高齢者の賃貸と立ち退き｜更新を断られたときの期限・立ち退き料・次の部屋の探し方をご覧ください。

保証人がいなくなると、賃貸の更新はできないのか

まず押さえておきたいのは、賃貸借契約（部屋を借りる契約）と保証契約（保証人が支払いを約束する契約）は別の契約だということです。国土交通省の資料も、保証契約は賃貸借契約と一緒に結ばれるのが一般的だが「２つの契約は本来別個の契約関係であり、契約の当事者も異なる」と説明しています^[5]。保証人がいなくなったからといって、親の賃貸借契約そのものが自動的に終わるわけではありません。

次に、期間の定めがある建物の賃貸借について、借地借家法は次のように定めています。

「当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」（第26条第1項）^[2]

そして貸主がこの「更新しない」という通知をするには、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」とされています（第28条）^[2]。正当の事由は、貸主と借主それぞれが建物を必要とする事情、それまでの経過、建物の利用状況や現況、立ち退き料などの申出を考慮して判断されます^[2]。

つまり、「保証人がいないから更新しない」という扱いが通るかどうかは、法律上は正当の事由の判断の問題になり、管理会社の一言で決まるものではありません。とはいえ、個別の事情でどう判断されるかをこの記事で断定することはできません。更新しないと書面で言われた、あるいは期限を切って退去を求められたという段階なら、正当の事由の中身と相談先を扱っている先ほどの立ち退きの記事に進んでください。

実際には、管理会社の多くは「更新しない」とまでは言っておらず、「保証の手当てをしてから更新の書類を交わしたい」という意味で連絡してきています。その場合は、次の節から見ていく保証の手当てをどう付け直すかを話し合うことになります。

連帯保証人が亡くなったら、その後の家賃は誰が保証するのか

管理会社が新しい保証を求めてくる理由は、民法の規定にあります。賃貸の連帯保証のように、将来発生する家賃などをまとめて保証する契約を「根保証契約」といい、保証人が個人のものを「個人根保証契約」といいます^[1]。この個人根保証契約について、民法は次の場合に「主たる債務の元本は、確定する」と定めています。

「三　主たる債務者又は保証人が死亡したとき。」（第465条の4第1項第3号）^[1]

国土交通省の賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型）も、第17条第3項で「丙が負担する債務の元本は、乙又は丙が死亡したときに、確定するものとする。」と書いています（乙は借主、丙は連帯保証人）^[4]。同じ契約書の解説は、借主が亡くなった場合について、保証人は「借主の死亡時までに生じている債務についてのみ（極度額を限度として）責任を負い、死亡後に生じた債務については責任を負わない」という考え方を示しています^[4]。

同じ理屈で、保証人が亡くなった場合も、その時点で保証の対象になる元本が確定します。亡くなった保証人の相続人が引き継ぐのは、確定した時点までに生じていた分であり、その後に発生する親の家賃まで保証し続けるわけではない、というのが条文の組み立てです。ただしこれは、令和2年4月1日以降に結ばれた（または結び直された）保証契約の話です。それより前に結ばれ、その後結び直していない保証契約は、民法の附則で「なお従前の例による」とされ、この元本確定の定めは当てはまりません^[1]。親が長く同じ部屋に住んでいる場合はこちらに当たることが多いので、保証契約をいつ結んだかを契約書で確かめ、相続人の責任の範囲は法律相談で確かめてください^[5]。なお、標準契約書の解説自身も、具体的な責任の範囲は「事案や解釈により異なり得る」と断っています^[4]。相続の場面で滞納分の扱いが問題になっているときは、自治体の無料法律相談などで確かめてください。

いずれにしても、貸主から見ると保証人の死亡以降の家賃には保証がない状態になります。管理会社が更新のタイミングで保証の付け直しを求めてくるのは、このためです。保証人ではなく契約者である親の側が亡くなり、残された配偶者が住み続ける場面は高齢の親の賃貸で契約者が亡くなったとき｜残された配偶者は住み続けられるか・名義変更と保証人はどうなるかで扱っています。

「新しい保証人を立ててください」と言われたら、応じなければならないのか

保証人が亡くなったあとに新しい保証人を立てる義務があるかどうかは、民法が一律に決めているわけではなく、契約書の定め方によります。標準契約書の解説は、「連帯保証人の死亡や破産等があった場合には、借主は新たな連帯保証人に保証を委託するといった特約を結ぶことも考えられる」としています^[4]。つまり、そうした特約を結ぶことが想定されている一方で、標準契約書の本文にはその条項は置かれていません^[4]。

ですから、最初にすることは親の賃貸借契約書と特約事項を読み直すことです。確かめたいのは次の3点です。

• 保証人が死亡・破産したときに、新しい保証人を立てる（または保証会社に加入する）と書かれているか
• その義務を果たさないときにどうなると書かれているか（契約の解除まで書かれているか、それとも協議とされているか）
• 更新の方法（合意して更新するのか、期間満了前に何も通知がなければ更新されるのか）

特約があれば、それに沿って代わりの保証を用意するのが基本線です。特約がない場合でも、貸主の側からすれば保証のない状態で貸し続けることになるため、話し合いで代わりの手当てを求められるのは自然な流れです。どちらの場合も、「できません」で止めるより、どの手当てならできるかを示して話を続けるほうが、親が住み続けられる可能性は高くなります。選択肢は大きく分けて、家族が新しく連帯保証人になるか、家賃債務保証会社に加入するか、公的な支援の窓口を通すかの3つです。

保証人が高齢で引き受けられないとき、更新の書類はどうなるのか

保証人が亡くなったのではなく、存命だけれど高齢で「もう保証人の書類には署名できない」というケースもあります。この場合、元本確定の事由（死亡・破産など）には当たらないため、保証契約の扱いは更新の手続きの仕方によって変わります。

国土交通省の資料は、賃貸借契約を合意更新するときの保証契約について、①保証契約もあわせて合意更新する、②改めて保証契約を結びなおす、③保証契約については特段の手続きをしない、という3つのケースを挙げています。そのうえで、③について「判例は、賃貸借契約が更新されれば特段の事情がない限り、保証契約も継続するとしています」と説明し、「保証契約には『法定更新』はありません」とも補足しています^[5]。

同じ資料は、令和2年4月より前の民法のもとで結ばれた保証契約について、③のように特段の手続きをしなければそのまま継続すると整理したうえで、合意更新の際には保証契約も合意更新するか新たに結び直して極度額を設定することが望ましいとしています^[5]。改正後の民法では、個人の保証人は「極度額を限度として」責任を負い、「極度額を定めなければ、その効力を生じない」とされています（第465条の2第1項・第2項）^[1]。

つまり、高齢の保証人に「今回の更新から外れたい」という意思がある場合、黙っていても保証がそのまま続いてしまうことがあります。保証人本人が外れたいのか、続けてもよいのかを家族で先に確認し、外れたいのであれば、そのことと代わりの手当てを更新の前に管理会社へ伝えてください。

なお、保証人は、借主の委託を受けて保証をしている場合、貸主に対して家賃の不払いの有無や残額についての情報を求めることができます（民法第458条の2）^[1]。標準契約書も第17条第4項で、連帯保証人の請求があったときは貸主が支払状況や滞納金の額などを「遅滞なく」提供すると定めています^[4]。高齢の保証人が外れる前に、今の時点で滞納がないかを確かめておくと、後の話がこじれにくくなります。

子が新しく連帯保証人になるとき、何を確かめればよいか

いちばん話が早いのは、離れて暮らす子が新しく連帯保証人になることです。ただしその場合、改正後の民法が適用される新しい保証契約を結ぶことになるので、次の点を契約書で確かめてから署名してください。

• 極度額（保証の上限額）が書かれているか。書かれていない個人の保証契約は効力を生じません（第465条の2第2項）^[1]。標準契約書は、極度額を頭書と記名押印欄に書く形にしています^[4]
• 更新後も保証が続くか。標準契約書の第17条第1項は、連帯保証人の負担について「本契約が更新された場合においても、同様とする。」としています^[4]。一度引き受けたら、次の更新ごとに自動で外れるわけではありません
• 親が亡くなったときにどこまで責任を負うか。先に見たとおり、元本は借主の死亡時に確定します^[1][4]。部屋の片付けや残った荷物の扱いは保証とは別の問題になるので、その準備も合わせて考えておくと安心です

極度額がどのくらいの金額で設定されることが多いのか、保証人になったあとに滞納を知る方法、断ったらどうなるのかといった点は、高齢の親の賃貸で連帯保証人を頼まれたとき｜極度額はどこまでか・断ったらどうなるか・代わりの手段で詳しく整理しています。

子が遠方に住んでいる、自分自身も定年後で収入が年金中心になっている、といった事情があると、管理会社から保証人としての収入の条件を満たさないと言われることがあります。この条件は法律ではなく管理会社や貸主の判断なので、何を満たせばよいのかを具体的に聞いておくと、次の手（保証会社への切り替えなど）に移るかどうかをすぐに決められます。

保証会社への切り替えを求められたとき、費用と審査はどうなるか

家族が保証人になれない場合、実際に多いのは家賃債務保証会社（保証会社）への加入です。国土交通省は平成30年3月に、民法改正と「近年の家賃債務保証業者を利用した契約の増加等」を踏まえ、「家賃債務保証業者型」の標準契約書を作成しています^[3]。更新の時点で連帯保証人型から保証会社型に切り替えることは、制度の上でも想定されている形です。

保証会社を選ぶときの手がかりになるのが、国の家賃債務保証業者登録制度です。国土交通省は、家賃債務保証の業務の適正化のために「国土交通省の告示による家賃債務保証業者の登録制度」を設けています（告示公布 平成29年10月2日、施行 同年10月25日）^[6]。一定の要件を満たす事業者を国に登録し、その情報を公表することで、選ぶときの判断材料にできる仕組みです。ただし「任意の登録制度であり、登録をしなくても家賃債務保証業を営むことは可能」とされています^[6]。

さらに、住宅確保要配慮者（高齢者を含みます）が利用しやすい保証会社として、登録家賃債務保証業者等から一定の要件を満たす者を国土交通大臣が認定する「認定家賃債務保証業者制度」も設けられています^[7]。令和7年10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法にもとづく仕組みです^[7]。管理会社から保証会社を指定されたときは、その会社が国の登録・認定を受けているかを聞いてみるとよいでしょう。

費用は、加入時に払う初回の保証料と、その後に毎年または毎月払う保証料に分かれるのが一般的ですが、金額や払い方は商品ごとに違います。更新のタイミングで加入する場合は、更新料と初回保証料が同じ時期に重なることがあるので、合計でいくら必要かを事前に確認してください。入居時の費用の考え方は高齢者の賃貸の初期費用｜敷金・礼金・保証委託料はいくらか、年金でどう用意するかで整理しています。

審査で何を見られるか、年金収入だけの親が通るか、落ちたときにどうするかは年金収入だけで家賃保証会社の審査は通る？見られる点と落ちたときの選択肢をご覧ください。長く同じ部屋に住んで家賃を払い続けてきた実績は、申込書の外でも管理会社に伝えられる材料です。

もう一つ、保証委託契約を結ぶ前に見ておきたい点があります。国土交通省は消費者向けに、最高裁判所の判決（令和4年12月12日）で、家賃の支払いが遅れたときに保証会社が「何らの限定なく」賃貸借契約を無催告で解除できる条項や、契約が終わっていないのに部屋の明渡しがあったものとみなせる条項が、消費者契約法第10条に当たるとして使用を差し止められたことを紹介し、「保証委託契約の締結の際には、これらの条項の内容を十分に確認するよう」呼びかけています^[6]。高齢の親が一人で契約書を読むのは大変なので、ここは家族が一緒に目を通してあげてください。

保証会社の審査に通らなかったとき、どこに相談できるか

保証人も立てられず、保証会社の審査も通らなかった——そうなっても、まだ打つ手はあります。国土交通省の住宅セーフティネット制度では、都道府県が居住支援活動を行うNPO法人等を居住支援法人に指定しており、その業務には「賃貸住宅への入居に係る情報提供・相談、見守りなどの生活支援、登録住宅の入居者への家賃債務保証等」が含まれています^[7]。また、地方公共団体や関係業者、居住支援団体等が連携する居住支援協議会が、住宅確保要配慮者と賃貸人の双方に住宅情報の提供などの支援を行っています^[7]。

住み慣れた部屋で更新できるのがいちばんですが、話し合いがまとまらず住み替えを考えることになった場合は、居住支援法人等が大家と連携して安否確認や見守りを行う「居住サポート住宅」も選択肢になります^[7]。入居する側から見た中身は居住サポート住宅とは？入居する側から見た支援内容とサ高住・登録住宅との違いにまとめています。

保証人が立てられないという事情は、最初に伝えておくほど部屋探しが早く進みます。R65不動産では、年齢を理由に断らない方針で、保証人を立てにくいご事情も含めて住まいの相談を受けています。更新の期限がいつかを添えてご相談いただくと、間に合う順番で候補を考えられます。

保証人のほかに、緊急連絡先も立て直す必要があるのか

保証人が亡くなったとき、同じ人が緊急連絡先も兼ねていたことがよくあります。保証人は家賃などの支払いを約束する立場、緊急連絡先は親と連絡が取れないときに知らせを受ける立場で、役割が違います。保証会社に切り替えて支払いの手当てができても、緊急連絡先が空いたままだと、管理会社は親の身に何かあったときに誰へ連絡すればよいか分かりません。

更新の書類を出すときには、緊急連絡先の欄も新しい名前と連絡先に書き換えることを忘れないでください。頼める親族がいない場合の進め方は身寄りがない高齢者の賃貸｜緊急連絡先がいないときの進め方で扱っています。離れて暮らしていて日々の様子が分かりにくい場合は、親の日々の様子が家族に届く見守りを付けておくと、緊急連絡先を引き受ける家族にとっても、管理会社にとっても安心材料になります。

まとめ：条文で決まっていることと、契約書で確かめることを分ける

• 賃貸借契約と保証契約は別の契約。保証人がいなくなっても、賃貸借契約が自動的に終わるわけではない^[5]
• 貸主が更新をしない旨を通知するには正当の事由が必要（借地借家法第28条）。期間満了の1年前から6か月前までに通知がなければ、従前と同一の条件で更新したものとみなされる（第26条第1項）^[2]
• 個人根保証契約の元本は、主たる債務者又は保証人が死亡したときに確定する（民法第465条の4第1項第3号）。標準契約書も第17条第3項で同じ定めを置いている^[1][4]
• 新しい保証人を立てる義務は契約書の特約による。標準契約書の解説は、そうした特約を結ぶことも考えられるとしている^[4]
• 新しく個人が保証人になる場合は極度額の定めが必要（第465条の2）。保証人は滞納の有無などの情報を貸主に求められる（第458条の2）^[1]
• 保証会社を選ぶときは、国の登録制度（任意）と、住宅確保要配慮者が利用しやすい認定家賃債務保証業者制度が手がかりになる^[6][7]
• 審査に通らないときは、居住支援法人・居住支援協議会に相談できる^[7]

「保証人がいないと更新できません」と言われると、住み慣れた部屋を出なければならないように感じてしまいます。けれども実際には、契約書を読み直し、保証人本人の意思を確かめ、代わりの手当てを先に示すという順番で進めれば、話し合いで解決できることの多い場面です。更新の期限から逆算して、早めに動き始めてください。