高齢の親の賃貸で連帯保証人を頼まれたとき｜極度額はどこまでか・断ったらどうなるか・代わりの手段

「お母さんの部屋の契約なんだけど、連帯保証人の欄にサインしてくれない？」——不動産会社の店頭で、あるいは電話で、そう頼まれる場面があります。断る理由は特にない。でも、自分がこれから何を、いくらまで背負うのかが分からない。その状態のまま印鑑を出すのは、やはり怖いものです。

この記事は、高齢の親やきょうだいの賃貸契約で連帯保証人を頼まれた側に向けて、引き受ける前に確かめておくことを、条文と国土交通省の資料から整理したものです。保証会社をどう選ぶかという貸りる側の話（保証人がいない高齢者の賃貸｜家賃保証会社の使い方と選び方）や、申込書のどの欄をどう埋めるかという話（高齢者の賃貸の申込書と必要書類｜年金の証明・本人確認・緊急連絡先の欄をどう埋めるか）とは、立っている場所が違います。ここで扱うのは「引き受けるかどうかを、自分が決める」場面だけです。

先に結論の骨だけ書きます。いまの民法では、個人が賃貸の連帯保証人になるとき、負う金額には契約書に書かれた上限（極度額）があります。そして、その上限が書かれていない契約は効力を生じません。^[1] 白紙の小切手にサインするような話ではない、というところから読み始めてください。

賃貸の連帯保証人になると、どこまで払うことになるのか

民法第465条の2第1項は、個人根保証契約——「一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの」——の保証人について、こう定めています^[1]。

「主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う」^[1]

賃貸借の連帯保証は、これから先に発生するかどうか分からない家賃や原状回復費をまとめて保証するものなので、この「個人根保証契約」にあたります。読み取ってほしいのは2点です。

• 対象は家賃だけではない。利息・違約金・損害賠償、そして原状回復に関する債務も「その債務に従たる全てのもの」に含まれます
• しかしその合計に上限がある。それが極度額です。個人の保証人が上限なく追いかけられることは、いまの条文では想定されていません

なお民法第446条第2項は「保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない」と定めています^[1]。口頭で「いいよ」と言っただけでは保証契約は成立しません。逆に言えば、書面に署名する前であれば、まだ考える時間があるということです。

極度額とは何か——書かれていない契約書は有効なのか

極度額とは、連帯保証人が支払うことになる金額の総額の上限です。契約書に金額として書かれます。

ここが一番大事なところですが、民法第465条の2第2項は「個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない」と定めています^[1]。極度額が空欄の連帯保証契約は、保証としての効力を生じません。

国土交通省もこの改正を受けて、「〈極度額の記載欄〉を設けた『連帯保証人型』の賃貸住宅標準契約書を作成しました」と説明しています^[2]。実際、同省が公開している「賃貸住宅標準契約書（平成30年３月版・連帯保証人型）」には頭書（６）として「連帯保証人及び極度額」という欄が設けられ、連帯保証人の住所・氏名・電話番号と並んで「極 度 額」の記入欄があります^[4]。

ですから、契約書を渡されたときに最初に探す場所は決まっています。極度額の欄です。ここに金額が入っていなければ、そのまま署名せず、「極度額はいくらになりますか」と確認してください。金額を聞くのは失礼なことではなく、条文がその記載を求めています。

極度額はいくらが相場なのか

「相場」という言葉で語られる数字は多いのですが、法律で決まった額はありません。物件と当事者の協議で決まります。国土交通省も、極度額の設定にあたっては「貸主及び連帯保証人等の関係当事者間で充分協議を行うことが必要です」としています^[3]。

そのうえで、協議の材料になる公的な調査があります。国土交通省住宅局住宅総合整備課が平成30年3月30日に公表した『極度額に関する参考資料』です^[3]。

そのうちもっとも直接的なのが、裁判所の判決で連帯保証人の負担として確定した額の調査です。民間の判例検索システムで平成9年11月〜平成28年10月の判決91件（最高裁1件・東京地裁90件）を抽出したもので、結果はこうまとめられています^[3]。

「裁判所の判決において、民間賃貸住宅における借主の未払い家賃等を連帯保証人の負担として確定した額は、平均で家賃の約 13.2 か月分でした」^[3]（負担総額÷月額家賃等：平均値13.2か月・中央値12か月・最小値2か月・最大値33か月。負担総額には未払い家賃のほか原状回復費用・損害賠償費等を含む）^[3]この「何か月分」という数え方は、契約書の記入欄でもそのまま使えます。標準契約書の極度額の記載方法として、国土交通省は「～円（契約時の月額賃料の～か月相当分）」「契約時の月額賃料の～か月分」「～円」という書き方を挙げており^[4]、月数で示された金額をそのまま欄に当てはめて考えることができます。

同じ資料には、家賃債務保証業者13社の実データ20,886件をもとにした損害額の集計もあります。賃料4万円〜8万円未満の物件では、回収できなかった損害額の中央値が19.0万円、平均値が28.2万円、最高額が346.0万円でした^[3]。年金で暮らす高齢の方が借りる部屋は、この賃料帯に入ることが多い区分です。

この2つの数字が示しているのは、実際に発生する負担の中心は家賃1年ぶん前後のところにあり、同時に、そこから大きく外れる事例も現実に存在するということです。だから極度額の欄を見るときは、「その金額を、最悪の場合に自分が用意できるか」という一点で判断してください。提示された金額に納得できなければ、協議の余地があります。

契約が更新されたら、保証人の責任も続くのか

ここは見落とされやすい論点です。国土交通省の賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型）第17条第1項は、こう定めています^[4]。

「連帯保証人（以下「丙」という。）は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。本契約が更新された場合においても、同様とする」^[4]

つまり、2年ごとの更新で保証人の役目が自動的に終わるわけではありません。同条第2項は「前項の丙の負担は、頭書（６）及び記名押印欄に記載する極度額を限度とする」としており^[4]、続く期間についても上限は極度額のままです。

だから、引き受けるときに考える時間の長さは「2年」ではありません。その部屋に親が住み続けるあいだずっと、という前提で考えてください。一方で、負担の上限そのものは動きません。標準契約書の解説コメントは「極度額は賃料の増減があっても変わるものではなく、契約時の額が適用されます」と明記しています^[4]。更新のたびに家賃が上がったとしても、連帯保証人が負う上限は契約時に決めた極度額のままです。更新そのものを貸主から断られる場面については高齢者の賃貸と立ち退き｜更新を断られたときの期限・立ち退き料・次の部屋の探し方で別に扱っています。

今の保証人が亡くなった、高齢でこれ以上は頼めないといった理由で更新の際に新しい保証を求められている場合は、高齢の親の賃貸が「保証人がいないと更新できない」と言われたら｜保証人の死亡・高齢化と保証会社への切り替えもあわせてご覧ください。

連帯保証人と緊急連絡先は何が違うのか

電話口で「保証人の方ですね」と言われて、そういえば自分は何の欄に書いたのだったか、と分からなくなることがあります。この2つはまったく別の欄です。

国土交通省の標準契約書では、頭書（５）が「借主及び同居人」で、その中に「緊急時の連絡先」として住所・氏名・電話番号・借主との関係を書く欄があります。連帯保証人と極度額は、その次の頭書（６）に独立した欄として置かれています^[4]。

• 緊急時の連絡先——本人と連絡が取れないときに管理会社が連絡する先。支払いの義務は生じません
• 連帯保証人——借主と連帯して債務を負担する立場。極度額を限度に支払いの義務を負います

頼まれているのがどちらなのかは、契約書の現物で確かめてください。連絡先の欄を書ける人がいない場合の進め方は身寄りがない高齢者の賃貸｜緊急連絡先がいないときの進め方にまとめています。

保証人になったあと、滞納しているかどうかを知る方法はあるか

保証人にとって一番こわいのは、金額そのものより、「知らないうちに膨らんでいた」という事態です。ここには条文上の手当てがあります。

民法第458条の2は、保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合について、こう定めています^[1]。

「保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない」^[1]

標準契約書もこれを第17条第4項に落とし込んでいます。「丙の請求があったときは、甲は、丙に対し、遅滞なく、賃料及び共益費等の支払状況や滞納金の額、損害賠償の額等、乙の全ての債務の額等に関する情報を提供しなければならない」^[4]（甲＝貸主、乙＝借主、丙＝連帯保証人）。

さらに民法第458条の3は、主たる債務者が期限の利益を失ったとき、債権者は「その利益の喪失を知った時から二箇月以内に、その旨を通知しなければならない」と定め、通知しなかった場合には、通知を現にするまでに生じた遅延損害金の履行を保証人に請求できないとしています^[1]。

つまり保証人には「今どうなっているか教えてください」と聞く権利があります。引き受けると決めたなら、年に一度でも支払状況を確かめる習慣を持っておくと、気づいたときには手遅れという事態を避けられます。実際に滞納が始まってから何が起きるかは高齢の親の家賃が払えなくなったとき｜滞納から退去までに何が起きるか・保証会社の督促・先に相談できる窓口で時系列に整理しています。

保証人はいつまで責任を負うのか——本人が亡くなったらどうなるのか

民法第465条の4第1項は、個人根保証契約における主たる債務の元本が確定する場合を挙げており、その第3号が「主たる債務者又は保証人が死亡したとき」です^[1]。標準契約書第17条第3項も「丙が負担する債務の元本は、乙又は丙が死亡したときに、確定するものとする」としています^[4]。

「確定する」は「なくなる」ではありません。その時点までに発生していた債務は残り、それ以降に新しく発生する債務は保証の対象にならない、という意味です。同項はほかに、「債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき」（強制執行等の手続の開始があったときに限る）と「保証人が破産手続開始の決定を受けたとき」を挙げています^[1]。

親が亡くなったあと、部屋の原状回復や残置物の扱いが誰の負担になるのかは、しばしば争いのもとになります。元本が確定する時点と、そのあとに発生する費用の線引きは、契約書と個別の事情によって変わります。この記事で一般化して断定はできないので、実際に直面したときは契約書を持って専門の相談窓口へ行ってください。契約者だった親が亡くなり、同居していたもう一方の親が住み続ける場面で新しい保証を求められる理由は、高齢の親の賃貸で契約者が亡くなったとき｜残された配偶者は住み続けられるか・名義変更と保証人はどうなるかで整理しています。

連帯保証人を断ったら、親は部屋を借りられなくなるのか

断るという選択が、そのまま「親が部屋を借りられない」に直結するわけではありません。いまは、保証人を立てない契約形態のほうが標準になりつつあります。

国土交通省が公開している賃貸住宅標準契約書は、平成30年3月版で「家賃債務保証業者型」と「連帯保証人型」の2種類に分かれています^[2]。個人の連帯保証人を立てず、家賃債務保証会社を使う契約が、国の標準的な様式として用意されているということです。

その家賃債務保証業については、国土交通省が登録制度を設けています。同省は「家賃債務保証の業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による家賃債務保証業者の登録制度を創設」したと説明する一方で、「これは任意の登録制度であり、登録をしなくても家賃債務保証業を営むことは可能です」と明記しています^[5]。登録している業者の一覧は同省サイトで公表されており、業者を比べる材料になります^[5]。

ですから、断るときの伝え方は「できません」で終わらせるより、「保証人は引き受けられないので、保証会社が使える物件で探したい」と条件のほうに置き換えるのが現実的です。年金収入だけで保証会社の審査がどう見られるかは年金収入だけで家賃保証会社の審査は通る？見られる点と落ちたときの選択肢にまとめています。

離れて暮らす親を自分の住む地域へ呼び寄せる場合に、子が保証人になるのか契約者になるのかで迷っているときは、高齢の親を近くに呼び寄せて賃貸を借りるとき｜契約者は親か子か・審査の進め方・UR近居割と転入の手続きで決め方を整理しています。

保証会社の利用で申し込める物件から探し直す——連帯保証人を立てられない事情を先に伝えたうえで、条件に合う部屋をご相談いただけます。

家賃債務保証会社を使う場合、家族は何を求められるのか

保証会社を使えば家族の出番が完全になくなるかというと、そうとも限りません。多くの場合、緊急連絡先として家族の名前を求められます。ただし前述のとおり、緊急連絡先には支払いの義務がありません^[4]。

混同されやすいものに身元保証会社があります。家賃の保証をする家賃債務保証会社とは別のサービスで、入院・入所の手続きの支援や死後の事務などを扱うものです。両者の違いと契約前に確かめることは高齢の親の賃貸に身元保証会社は必要？家賃保証との違いと契約前に確かめることで整理しています。「保証」という言葉が同じでも中身が違うので、契約書の名称を確かめてから判断してください。

保証人になる前に確かめておきたいこと

引き受けると決める前に、契約書の現物で次を確かめてください。どれも、聞いて失礼にあたる質問ではありません。

• 極度額の欄に金額が入っているか。空欄のままの個人根保証契約は効力を生じません^[1]
• その金額は、最悪の場合に自分が用意できる額か。裁判所の判決で確定した負担額は平均で家賃の約13.2か月分、最大では33か月分でした^[3]
• 更新後も続く定めになっているか。標準契約書は「本契約が更新された場合においても、同様とする」としています^[4]
• 自分が書く欄は連帯保証人か、緊急時の連絡先か。負う責任がまったく違います^[4]
• 支払状況を教えてもらえることを、契約書で確認したか。民法458条の2と標準契約書第17条第4項に定めがあります^[1][4]
• 保証会社を使う選択肢を、先に検討したか。国の標準契約書には家賃債務保証業者型があります^[2]

親が賃貸を断られる場面全般の準備については高齢者が賃貸を断られる理由と対策｜シニアが部屋を借りるための5つの準備もあわせてご覧ください。

保証人になる代わりに、異変に早く気づける形にしておく

保証人を引き受けるかどうかの議論とは別に、離れて暮らす家族が実際に困るのは「気づくのが遅れること」です。家賃の引き落としが止まったという出来事は、お金の問題であると同時に、入院・体調の悪化・通帳の管理が難しくなったといった生活のほうの異変の最初のサインであることがあります。

保証人になっていれば、請求という形でいずれ知らせは届きます。しかしそれはいちばん遅い知らせ方です。契約書の欄を埋めることと、実際に異変が届く仕組みを持つことは、別に用意できます。見守りの仕組みを誰が契約し、誰に連絡が届くのかは高齢者の賃貸と見守りサービス｜誰が契約し、費用は誰が払い、誰に連絡が届くのかで整理しています。

支払いや連絡の途絶が家族に届く形にする——保証人の判断とあわせて、入居時に決めておける選択肢のひとつです。

まとめ：極度額と情報提供の2つを押さえれば、判断できる

この記事で確かめたことを、短く並べます。

• 個人根保証契約の保証人は「その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う」（民法465条の2第1項）^[1]
• 極度額を定めなければ、個人根保証契約はその効力を生じない（同条第2項）。契約書の極度額欄を最初に見る^[1]
• 保証契約は書面でしなければ効力を生じない（民法446条第2項）。口頭の返事では成立しない^[1]
• 裁判所の判決で連帯保証人の負担として確定した額は平均で家賃の約13.2か月分（中央値12か月・最大33か月、91件・平成9年11月〜平成28年10月の判決）^[3]
• 標準契約書では保証は更新後も続き、上限は極度額のまま（第17条第1項・第2項）^[4]
• 保証人には支払状況の情報提供を請求する権利がある（民法458条の2、標準契約書第17条第4項）^[1][4]
• 元本は主たる債務者または保証人の死亡で確定する（民法465条の4第1項第3号、標準契約書第17条第3項）^[1][4]
• 保証人を立てない家賃債務保証業者型の標準契約書が国から公開されている^[2]

連帯保証人になるかどうかは、情の問題として持ち出されがちです。けれど条文の側は、上限を書かせ、状況を教えさせるという形で、引き受ける人を守る仕組みを用意しています。まず契約書の極度額の欄を開いてください。そこから先は、断るか引き受けるか、あるいは保証会社が使える部屋に切り替えるかという、選べる話になります。